Cách áp giá đất trúng đấu giá khi tính thuế chuyển quyền sử dụng đất.

Chào VFU3456!

Với thông tin bạn cung cấp, căn cứ quy định của Luật Thuế Thu nhập cá nhân, Luật sư tư vấn cho bạn như sau:

Việc cơ quan thuế tình thuế thu nhập cá nhân khi chuyển nhượng quyền sử dụng đất của gia đình bạn theo đơn giá trúng đấu thấu năm 2010 như vậy là không phù hợp quy định của pháp luật về Thuế thu nhập cá nhân.

Cụ thể điều 14, Luật thuế thu nhập cá nhân quy định:

Điều 14. Thu nhập chịu thuế từ chuyển nhượng bất động sản

1. Thu nhập chịu thuế từ chuyển nhượng bất động sản được xác định bằng giá chuyển nhượng bất động sản theo từng lần chuyển nhượng trừ giá mua bất động sản và các chi phí liên quan, cụ thể như sau:

a) Giá chuyển nhượng bất động sản là giá theo hợp đồng tại thời điểm chuyển nhượng;

b) Giá mua bất động sản là giá theo hợp đồng tại thời điểm mua;

c) Các chi phí liên quan được trừ căn cứ vào chứng từ, hoá đơn theo quy định của pháp luật, bao gồm các loại phí, lệ phí theo quy định của pháp luật liên quan đến quyền sử dụng đất; chi phí cải tạo đất, cải tạo nhà, chi phí san lấp mặt bằng; chi phí đầu tư xây dựng nhà ở, kết cấu hạ tầng và công trình kiến trúc trên đất; các chi phí khác liên quan đến việc chuyển nhượng bất động sản.

2. Trường hợp không xác định được giá mua và chi phí liên quan đến việc chuyển nhượng bất động sản thì thu nhập chịu thuế được xác định là giá chuyển nhượng bất động sản.

3. Chính phủ quy định nguyên tắc, phương pháp xác định giá chuyển nhượng bất động sản trong trường hợp không xác định được giá chuyển nhượng hoặc giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất ghi trên hợp đồng thấp hơn giá đất do Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh quy định có hiệu lực tại thời điểm chuyển nhượng.

4. Thời điểm xác định thu nhập chịu thuế từ chuyển nhượng bất động sản là thời điểm hợp đồng chuyển nhượng có hiệu lực theo quy định của pháp luật.

Điều này được tiếp tục hướng dẫn tại Nghị định số 65/2013/NĐ- CP của Chính phủ với nội dung như sau:

Điều 18. Thu nhập tính thuế từ chuyển nhượng quyền sử dụng đất

1. Thu nhập tính thuế được xác định bằng giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất trừ (-) giá vốn và các chi phí hợp lý liên quan.

2. Giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất được xác định như sau:

a) Giá chuyển nhượng là giá thực tế ghi trên hợp đồng chuyển nhượng tại thời điểm chuyển nhượng;

b) Trường hợp không xác định được giá thực tế hoặc giá ghi trên hợp đồng chuyển nhượng thấp hơn giá đất do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định tại thời điểm chuyển nhượng thì giá chuyển nhượng được xác định căn cứ theo Bảng giá đất do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định.

3. Giá vốn chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong một số trường hợp cụ thể được xác định như sau:

a) Đối với đất có nguồn gốc Nhà nước giao có thu tiền sử dụng đất thì căn cứ vào chứng từ thu tiền sử dụng đất;

b) Đối với đất nhận chuyển nhượng quyền sử dụng từ các tổ chức, cá nhân thì căn cứ vào giá ghi trên hợp đồng chuyển nhượng tại thời điểm nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất (khi mua);

c) Đối với trường hợp đấu giá quyền sử dụng đất là giá trúng đấu giá;

d) Đối với đất có nguồn gốc không thuộc các trường hợp nêu tại Điểm a, Điểm b và Điểm c Khoản này thì căn cứ vào hồ sơ thực hiện nghĩa vụ tài chính với Nhà nước khi được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất để xác định giá vốn.

4. Chi phí hợp lý liên quan đến việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất là các khoản chi phí thực tế phát sinh và có chứng từ, hóa đơn hợp pháp, bao gồm:

a) Các loại phí, lệ phí theo quy định của pháp luật liên quan đến cấp quyền sử dụng đất;

b) Chi phí cải tạo đất, san lấp mặt bằng (nếu có);

c) Các chi phí khác liên quan trực tiếp đến việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất.

Điều 19. Thu nhập tính thuế từ chuyển nhượng bất động sản là quyền sử dụng đất gắn với công trình xây dựng trên đất, kể cả công trình xây dựng hình thành trong tương lai

1. Thu nhập tính thuế được xác định bằng giá chuyển nhượng trừ (-) giá vốn và các chi phí hợp lý liên quan.

2. Giá chuyển nhượng được xác định cụ thể như sau:

a) Giá chuyển nhượng là giá thực tế ghi trên hợp đồng chuyển nhượng tại thời điểm chuyển nhượng;

b) Trường hợp, hợp đồng không ghi giá chuyển nhượng hoặc giá chuyển nhượng ghi trên hợp đồng thấp hơn giá do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định thì giá chuyển nhượng được xác định như sau:

- Phần giá trị đất chuyển nhượng được xác định căn cứ theo Bảng giá đất do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định tại thời điểm chuyển nhượng;

- Phần giá trị nhà, kết cấu hạ tầng và công trình kiến trúc gắn liền với đất được xác định căn cứ theo giá tính lệ phí trước bạ nhà do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định. Trường hợp Ủy ban nhân dân cấp tỉnh không có quy định giá tính lệ phí trước bạ nhà thì căn cứ vào quy định của Bộ Xây dựng về phân loại nhà, về tiêu chuẩn, định mức xây dựng cơ bản, về giá trị còn lại thực tế của công trình trên đất.

Đối với công trình xây dựng hình thành trong tương lai thì được xác định căn cứ vào tỷ lệ góp vốn trên tổng giá trị hợp đồng nhân (x) với giá tính lệ phí trước bạ công trình xây dựng do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định. Trường hợp Ủy ban nhân dân cấp tỉnh chưa có quy định về đơn giá thì áp dụng theo suất vốn đầu tư xây dựng công trình do Bộ Xây dựng công bố, đang áp dụng tại thời điểm chuyển nhượng.

3. Giá vốn được xác định căn cứ vào giá ghi trên hợp đồng chuyển nhượng tại thời điểm mua. Đối với các trường hợp bất động sản không có nguồn gốc từ nhận chuyển nhượng thì căn cứ vào hồ sơ thực hiện nghĩa vụ tài chính với Nhà nước tại thời điểm được cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu, quyền sử dụng bất động sản.

4. Chi phí hợp lý liên quan là các khoản chi phí thực tế phát sinh và có chứng từ, hóa đơn hợp pháp, bao gồm:

a) Các loại phí, lệ phí theo quy định của pháp luật liên quan đến cấp quyền sử dụng đất;

b) Chi phí cải tạo đất, san lấp mặt bằng;

c) Chi phí sửa chữa, cải tạo công trình xây dựng trên đất;

d) Các chi phí khác liên quan trực tiếp đến việc chuyển nhượng.

Điều 20. Thu nhập tính thuế từ chuyển nhượng quyền sở hữu, sử dụng nhà ở

1. Thu nhập tính thuế được xác định bằng giá bán trừ (-) giá mua và các chi phí hợp lý liên quan.

2. Giá bán là giá thực tế chuyển nhượng, được xác định theo giá thị trường và được ghi trên hợp đồng chuyển nhượng.

Trường hợp giá chuyển nhượng nhà ghi trên hợp đồng chuyển nhượng thấp hơn giá tính lệ phí trước bạ nhà do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định tại thời điểm chuyển nhượng hoặc trên hợp đồng chuyển nhượng không ghi giá chuyển nhượng thì giá chuyển nhượng được xác định theo giá tính lệ phí trước bạ nhà do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định. Đối với chuyển nhượng nhà ở hình thành trong tương lai thì giá chuyển nhượng được xác định bằng tỷ lệ đã góp vốn trên tổng giá trị hợp đồng nhân (x) với giá tính lệ phí trước bạ nhà do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định.

3. Giá mua được xác định căn cứ vào giá ghi trên hợp đồng mưa. Đối với nhà ở không có nguồn gốc từ nhận chuyển nhượng, mua lại thì căn cứ vào hồ sơ thực hiện nghĩa vụ tài chính với Nhà nước tại thời điểm được cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu, quyền sử dụng nhà ở.

4. Chi phí liên quan là các khoản chi phí thực tế phát sinh và có chứng từ, hóa đơn hợp pháp, bao gồm:

a) Các loại phí, lệ phí theo quy định của pháp luật liên quan đến cấp quyền sở hữu nhà;

b) Chi phí sửa chữa, cải tạo, nâng cấp nhà;

c) Các chi phí khác liên quan trực tiếp đến việc chuyển nhượng nhà ở.

Trên đây là nội dung tư vấn của Luật sư cho câu hỏi của bạn về thuế thu nhập cá nhân khi chuyển nhượng quyền sử dụng đất.

Tiết c khoản 3 điều 18 tại Nghị định số 65/2013/NĐ- CP đã quy định rõ:

"3. Giá vốn chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong một số trường hợp cụ thể được xác định như sau:

a) Đối với đất có nguồn gốc Nhà nước giao có thu tiền sử dụng đất thì căn cứ vào chứng từ thu tiền sử dụng đất;

b) Đối với đất nhận chuyển nhượng quyền sử dụng từ các tổ chức, cá nhân thì căn cứ vào giá ghi trên hợp đồng chuyển nhượng tại thời điểm nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất (khi mua);

c) Đối với trường hợp đấu giá quyền sử dụng đất là giá trúng đấu giá;"

Đối với giao dịch của anh, giá chuyển nhượng thấp hơn giá nhà nước quy định, đó là 1 tiêu chí để cơ quan thuế được quyền ấn định thuế suất 2% trên giá chuyển nhương, nhưng vì giá chuyển nhượng thấp hơn giá nhà nước, nên cơ quan thuế ấn định theo giá Vốn là giá anh đã bỏ tiền ra để mua.

Do vậy, TH này, cơ quan thuế ấn định thuế suất 2% trên giá VỐN là giá anh trúng đấu giá là đúng, ko sai đâu.

Chào bạn!

Về trường hợp này Luật sư Dương Văn Mai, Công ty luật Bách Dương, Đoàn luật sư thành phố Hà Nội tư vấn cho bạn như sau:

Theo quy định của Luật thuế thu nhập cá nhân năm 2007 được sửa đổi bổ sung năm 2012 và Nghị định số 65/2013/NĐ- CP thì trường hợp được miễn thuế thu nhập cá nhân là các trường hợp sau:

Điều 4. Thu nhập được miễn thuế

1. Thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản (bao gồm cả nhà ở, công trình xây dựng hình thành trong tương lai theo quy định của pháp luật về kinh doanh bất động sản) giữa: Vợ với chồng; cha đẻ, mẹ đẻ với con đẻ; cha nuôi, mẹ nuôi với con nuôi; cha chồng, mẹ chồng với con dâu; cha vợ, mẹ vợ với con rể; ông nội, bà nội với cháu nội; ông ngoại, bà ngoại với cháu ngoại; anh, chị em ruột với nhau.

2. Thu nhập từ chuyển nhượng nhà ở, quyền sử dụng đất ở và tài sản gắn liền với đất ở của cá nhân trong trường hợp người chuyển nhượng chỉ có duy nhất một nhà ở, quyền sử dụng đất ở tại Việt Nam.

Cá nhân chuyển nhượng có duy nhất một nhà ở, quyền sử dụng đất ở tại Việt Nam theo quy định tại Khoản này phải đáp ứng các điều kiện sau:

a) Tại thời điểm chuyển nhượng, cá nhân chỉ có quyền sở hữu, quyền sử dụng một nhà ở hoặc một thửa đất ở (bao gồm cả trường hợp có nhà ở hoặc công trình xây dựng gắn liền với thửa đất đó);

b) Thời gian cá nhân có quyền sở hữu, quyền sử dụng nhà ở, đất ở tính đến thời điểm chuyển nhượng tối thiểu là 183 ngày;

c) Nhà ở, quyền sử dụng đất ở được chuyển nhượng toàn bộ;

Việc xác định quyền sở hữu, quyền sử dụng nhà ở, đất ở căn cứ vào giấy chứng nhận quyền sở hữu, quyền sử dụng nhà ở, đất ở. Cá nhân có nhà ở, đất ở chuyển nhượng có trách nhiệm kê khai và tự chịu trách nhiệm trước pháp luật về tính chính xác của việc kê khai. Trường hợp cơ quan có thẩm quyền phát hiện kê khai sai thì không được miễn thuế và bị xử lý theo quy định của pháp luật.

3. Thu nhập từ giá trị quyền sử dụng đất của cá nhân được Nhà nước giao đất không phải trả tiền hoặc được giảm tiền sử dụng đất theo quy định của pháp luật.

4. Thu nhập từ nhận thừa kế, quà tặng là bất động sản (bao gồm cả nhà ở, công trình xây dựng hình thành trong tương lai theo quy định của pháp luật về kinh doanh bất động sản) giữa: Vợ với chồng; cha đẻ, mẹ đẻ với con đẻ; cha nuôi, mẹ nuôi với con nuôi; cha chồng, mẹ chồng với con dâu; cha vợ, mẹ vợ với con rể; ông nội, bà nội với cháu nội; ông ngoại, bà ngoại với cháu ngoại; anh, chị em ruột với nhau.

5. Thu nhập của hộ gia đình, cá nhân trực tiếp tham gia vào hoạt động sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, làm muối, nuôi trồng, đánh bắt thủy sản chưa qua chế biến thành các sản phẩm khác hoặc chỉ qua sơ chế thông thường.

Hộ gia đình, cá nhân trực tiếp tham gia vào hoạt động sản xuất quy định tại Khoản này phải thỏa mãn các điều kiện:

a) Có quyền sử dụng đất, sử dụng mặt nước hợp pháp để sản xuất và trực tiếp tham gia lao động sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, làm muối, nuôi trồng thủy sản. Đối với đánh bắt thủy sản thì phải có quyền sở hữu hoặc quyền sử dụng tàu, thuyền, phương tiện đánh bắt và trực tiếp tham gia đánh bắt thủy sản;

b) Thực tế cư trú tại địa phương nơi diễn ra hoạt động sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, làm muối, nuôi trồng thủy sản theo quy định của pháp luật về cư trú.

6. Thu nhập từ chuyển đổi đất nông nghiệp của hộ gia đình, cá nhân được Nhà nước giao để sản xuất.

7. Thu nhập từ lãi tiền gửi tại ngân hàng, tổ chức tín dụng, thu nhập từ lãi hợp đồng bảo hiểm nhân thọ.

8. Thu nhập từ kiều hối.

9. Phần tiền lương, tiền công làm việc ban đêm, làm thêm giờ được trả cao hơn so với tiền lương, tiền công làm việc ban ngày, làm trong giờ theo quy định của pháp luật.

10. Tiền lương hưu do Quỹ bảo hiểm xã hội chi trả theo quy định của Luật bảo hiểm xã hội, tiền lương hưu nhận được hàng tháng từ Quỹ hưu trí tự nguyện. Cá nhân sinh sống, làm việc tại Việt Nam được miễn thuế đối với tiền lương hưu do nước ngoài trả.

11. Thu nhập từ học bổng, bao gồm:

a) Học bổng nhận được từ ngân sách nhà nước;

b) Học bổng nhận được từ tổ chức trong nước và ngoài nước (bao gồm cả khoản tiền sinh hoạt phí) theo chương trình hỗ trợ khuyến học của tổ chức đó.

12. Tiền bồi thường bảo hiểm nhân thọ, phi nhân thọ, bảo hiểm sức khỏe, tiền bồi thường tai nạn lao động, các khoản bồi thường nhà nước và các khoản bồi thường khác theo quy định của pháp luật.

13. Thu nhập nhận được từ các quỹ từ thiện được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép thành lập hoặc công nhận, hoạt động vì mục đích từ thiện, nhân đạo, không nhằm mục đích thu lợi nhuận.

14. Thu nhập nhận được từ nguồn viện trợ nước ngoài vì mục đích từ thiện, nhân đạo dưới hình thức Chính phủ và phi Chính phủ được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt.

Bộ Tài chính quy định thủ tục, hồ sơ xác định các khoản thu nhập được miễn thuế quy định tại Điều này.

Hiện tại Luật sửa đổi bổ sung một số điều của luật thuế thu nhập cá nhân... năm 2014 quy định một mức thuế suất duy nhất cho trường hợp chuyển nhượng bất động sàn theo đó thuế suất áp dụng chung là 2% giá trị hợp đồng

Điều 14. Thu nhập chịu thuế từ chuyển nhượng bất động sản

1. Thu nhập chịu thuế từ chuyển nhượng bất động sản được xác định là giá chuyển nhượng từng lần.

2. Chính phủ quy định nguyên tắc, phương pháp xác định giá chuyển nhượng bất động sản.

3. Thời điểm xác định thu nhập chịu thuế từ chuyển nhượng bất động sản là thời điểm hợp đồng chuyển nhượng có hiệu lực theo quy định của pháp luật.”.

7. Sửa đổi, bổ sung khoản 2 Điều 23 như sau:

“2. Biểu thuế toàn phần được quy định như sau:

Do đó với trường hợp của bạn thì thuế suất sẽ là 2% giá trị hợp đồng chuyển nhượng bạn nhé. Về căn cứ xác định giá trị hợp đồng chuyển nhượng là giá trị trên hợp đồng đối với trường hợp giá trị trên hợp đồng thấp hơn khung bảng giá của địa phương nơi có bất động sản thì giá tính thuế sẽ là khung bảng giá do địa phương đó ban hành.

Chúc bạn thành công!