Chào bạn,
Vấn đề bạn hỏi, Luật sư Đào Thị Liên - Công ty Luật Tiền Phong tư vấn cho bạn như sau:
1. Về nghĩa vụ nộp tiền sử dụng đất khi cấp GCN đối với đất khai hoang
Theo như bạn trình bày, cha mẹ bạn có khai phá được một diện tích đất, song bạn không nói rõ thời điểm khai hoang đất nên chúng tôi phân chia làm 3 thời kỳ khác nhau tương ứng với Luật Đất đai ở 3 thời điểm để tư vấn nghĩa vụ nộp tiền sử dụng đất. Cụ thể:
a. Nếu đất được khai hoang và sử dụng ổn định trước 15/10/1993
Trong trường hợp này, nếu được Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất xác nhận không có tranh chấp sử dụng đất; Việc sử dụng đất tại thời điểm nộp hồ sơ đề nghị cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất phù hợp với quy hoạch sử dụng đất thì được công nhận như sau:
- Đối với thửa đất mà diện tích thửa đất nhỏ hơn hoặc bằng hạn mức công nhận đất (theo quyết định của UBND tỉnh nơi có đất) thì toàn bộ diện tích thửa đất được công nhận là đất ở.
- Trường hợp thửa đất mà diện tích thửa đất lớn hơn hạn mức công nhận đất ở thì diện tích đất ở được công nhận bằng hạn mức công nhận đất ở.
- Trường hợp diện tích đất xây dựng nhà ở và các công trình phục vụ đời sống lớn hơn hạn mức công nhận đất ở thì công nhận diện tích đất ở theo diện tích thực tế đã xây dựng nhà ở và các công trình phục vụ đời sống đó.
Phần diện tích đất còn lại sau khi đã được xác định theo 3 trường hợp nêu trên thì được xác định là đất nông nghiệp.
Về tiền sử dụng đất: bạn sẽ không phải nộp tiền sử dụng đất đối với diện tích đất ở đang sử dụng trong hạn mức công nhận đất ở cho mỗi hộ gia đình, cá nhân; Đối với diện tích đất ở vượt hạn mức công nhận đất ở (nếu có) thì phải nộp tiền sử dụng đất bằng 50% tiền sử dụng đất theo giá đất do UBND tỉnh công bố tại thời điểm có quyết định công nhận quyền sử dụng đất.
(Tham khảo Điều 20, Nghị định 43/2014/NĐ – CP về hướng dẫn Luật Đất đai 2013 và Điều 6,7 Nghị định 45/2014/NĐ – CP về thu tiền sử dụng đất).
b. Nếu đất được khai hoang và sử dụng ổn định từ 15/10/1993 đến trước ngày 01/7/2004
Điều kiện để được công nhận quyền sử dụng đất là được Ủy ban nhân dân cấp xã xác nhận là không có tranh chấp sử dụng đất và phù hợp với quy hoạch hoặc không phù hợp với quy hoạch nhưng đất đã sử dụng từ trước thời điểm phê duyệt quy hoạch hoặc sử dụng đất tại nơi chưa có quy hoạch; Chưa có thông báo hoặc quyết định thu hồi đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền đối với trường hợp phải thu hồi.
Về tiền sử dụng đất: bạn phải nộp tiền sử dụng đất bằng 50% tiền sử dụng đất đối với diện tích đất trong hạn mức giao đất ở theo giá đất quy định tại Bảng giá đất do UBND tỉnh ban hành;
Đối với diện tích đất ở vượt hạn mức (nếu có) thì phải nộp bằng 100% tiền sử dụng đất theo giá đất quy định tại bảng giá đất do UBND tỉnh ban hành tại thời điểm có quyết định công nhận quyền sử dụng đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.
Bạn có thể căn cứ vào bảng giá đất của địa phương bạn theo Quyết định của UBND cấp tỉnh để xác định mức tiền sử dụng đất trong trường hợp của mình.
c. Đất sử dụng sau ngày 1/7/2004
Luật Đất đai 2013 và các văn bản hướng dẫn thi hành không quy định về việc khai hoang đất sau ngày 1/7/2004. Quy định giải quyết các trường hợp sử dụng đất không giấy tờ sau ngày này được coi là đất lấn chiếm đất và việc xem xét cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất vẫn được giải quyết nhưng người sử dụng đất phải nộp 100% tiền sử dụng đất theo giá đất tại thời điểm có quyết định Cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
2. Việc tặng cho quyền sử dụng đất giữa cha mẹ và con
Đất đai là tài sản phải đăng ký quyền sử dụng đất và chỉ được chuyển nhượng, tặng cho sau khi được cấp giấy chứng nhận (điều..)
a. Về thủ tục thực hiện:
- Công chứng hợp đồng tặng cho là thủ tục bắt buộc.
Các bên xuất trình giấy tờ nhân thân (CMND và hộ khẩu) cùng Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và giấy tờ xác nhận tình trạng hôn nhân (giấy chứng nhận kết hôn hoặc giấy chứng nhận độc thân), cán bộ công chứng xét thấy hồ sơ hợp lệ sẽ phát hành hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất có xác nhận để các bên thực hiện thủ tục sang tên tại Phòng Tài nguyên Môi trường.
- Thực hiện thủ tục sang tên tại Phòng Tài nguyên Môi trường nơi có đất:
Hồ sơ cần:
+ CMND/HK của bên nhận tặng cho và bên tặng cho
+ Giấy chứng nhận kết hôn của bố mẹ bạn
+ Hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất đã được công chứng
+ Tờ khai thuế TNCN và Tờ khai lệ phí trước bạ
+ Giấy khai sinh (để chứng minh quan hệ cha mẹ con là đối tượng được miễn thuế)
b. Thuế thu nhập cá nhân và lệ phí trước bạ sang tên quyền sử dụng đất
Cha mẹ tặng cho con quyền sử dụng đất sẽ không phát sinh nghĩa vụ thuế TNCN và lệ phí trước bạ.
(Tham khảo Điều 3 Thông tư 111/2013/TT-BTC Hướng dẫn Luật thuế thu nhập cá nhân và Nghị định 65/2013/NĐ-CP và điều 4 Nghị định 45/2011/NĐ-CP về lệ phí trước bạ, được hướng dẫn bởi Khoản 1 Điều 1 Thông tư 34/2013/TT-BTC).
Trên đây là các ý kiến tư vấn của luật sư, hi vọng làm sáng tỏ các vấn đề mà bạn đang quan tâm. Nếu bạn còn băn khoăn hoặc cần tư vấn thêm, vui lòng điện thoại về tổng đài tư vấn pháp luật của Luật Tiền Phong số 04-1088/4/3 hoặc 1900 2118 để được trợ giúp.
Thân chúc bạn sức khỏe và thành công.
Trân trọng./.
