Hợp đồng mua bán đất vô hiệu, vậy còn hợp đồng đặt cọc?

Như bạn trình bày ơ đây có 02 quan hệ pháp luật:

Một là quan hệ pháp luật đặt cọc và đây là biện pháp bảo đảm thực hiện nghĩa vụ dân sự, do đó nếu hợp đồng đặt cọc mà quy định là bảo đảm cho việc ký kết và thực hiện hợp đồng thì các bên phải tuân thủ việc ký kết và thực hiện hợp đồng, nếu vi phạm thì sẽ xử lý tiền đặt cọc.

Hai là hợp đồng mua bán, đương nhiên hợp đồng mua bán chuyển nhượng của các bạn là vô hiệu và sẽ không đúng với tinh thần đặt cọc và nếu các bên đã ký hợp đồng mua bán vô hiệu về hình thức, lỗi của các bên là như nhau nên không dẫn đến việc xử lý lỗi trong đặt cọc.

Trường hợp này các bên sẽ hoàn trả những gì đã nhận của nhau kể cả đặt cọc hay mua bán.

Chào bạn,

Tình huống của bạn theo tôi hiểu rằng: Bạn và người bán có thỏa thuận chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Hai bên đã ký hợp đồng đặt cọc và hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Tuy nhiên hợp đồng chuyển nhượng chưa được công chứng. Do đó giao dịch không thể thực hiện được và bạn muốn đòi tiền cọc và tiền phạt.

Tôi nhận thấy về ý chí, bạn có nhu cầu mua đất là rõ ràng và thiện chí. Ý kiến tư vấn của tôi về vấn đề của bạn như sau:

1. Đặt cọc và một trong những biện pháp bảo đảm thực hiện nghĩa vụ dân sự. Căn cứ Điều 358 Bộ Luật dân sự:

Điều 358. Đặt cọc

1. Đặt cọc là việc một bên giao cho bên kia một khoản tiền hoặc kim khí quí, đá quý hoặc vật có giá trị khác (sau đây gọi là tài sản đặt cọc) trong một thời hạn để bảo đảm giao kết hoặc thực hiện hợp đồng dân sự.

Việc đặt cọc phải được lập thành văn bản.

2. Trong trường hợp hợp đồng dân sự được giao kết, thực hiện thì tài sản đặt cọc được trả lại cho bên đặt cọc hoặc được trừ để thực hiện nghĩa vụ trả tiền; nếu bên đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng dân sự thì tài sản đặt cọc thuộc về bên nhận đặt cọc; nếu bên nhận đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng dân sự thì phải trả cho bên đặt cọc tài sản đặt cọc và một khoản tiền tương đương giá trị tài sản đặt cọc, trừ trường hợp có thoả thuận khác

Nếu trong hợp đồng đặt cọc không có thỏa thuận khác thì nếu bên nào không thực hiện ký kết hợp đồng hoặc thực hiện hợp đồng thì sẽ bị phạt khoản tiền đặt cọc.

2. Hợp đồng chuyển nhượng mà bạn ký kết không được công chứng. Vì vậy, căn cứ Khoản 2 Điều 689 Bộ Luật dân sự:

Điều 689. Hình thức chuyển quyền sử dụng đất

2. Hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất phải được lập thành văn bản, có công chứng, chứng thực theo quy định của pháp luật.

Hợp đồng chuyển nhượng mà bạn đã ký là vô hiệu.

Như tôi hiểu bạn thực sự muốn mua đất, vì vậy theo tôi bạn có quyền để yêu cầu người bán thực hiện ký và thực hiện hợp đồng chuyển nhượng theo đúng quy định pháp luật. Nghĩa là phải thực hiện công chứng hợp đồng, từ đó bắt buộc người bán phải nộp thuế để lấy sổ đỏ.

Trường hợp người bán không đồng ý, bạn hoàn toàn có quyền khởi kiện ra tòa án. Với hợp đồng chuyển nhượng vô hiệu, tòa án sẽ căn cứ vào mức độ lỗi của các bên trong việc làm hợp đồng vô hiệu. Trong trường hợp này, tôi cho rằng lỗi xuất phát từ phía người bán vì bên bán đã không thực hiện các thủ tục để tiến hành ký hợp đồng.

Vì vậy có cơ sở để bạn yêu cầu bên kia trả tiền cọc, và phải chịu phạt vi phạm hợp đồng đặt cọc.

Trên đây là ý kiến của tôi, hy vọng giúp bạn sáng tỏ được vấn đề pháp lý của mình.

Trân trọng!