Đóng thuế TNCN khi bán nhà

Chào Luật sư,

Liên quan đến vấn đề chuyển nhượng quyền sử dụng đất tôi xin hỏi và mong được sự tư vấn của luật sư về TH của tôi như sau,

Vợ chồng ông A mua đất của công ty C ( công ty bất động sản) và đã có hợp đồng, phiếu thu các giấy tờ khác liên quan nhưng sổ đỏ ( giấy chứng nhận quyền sử dụng đất) đang được phê duyệt chưa được cấp . Giá ghi trên hợp đồng là 240tr đồng và nộp thuế GTGT và trước bạ khoảng 25tr. Do không có nhu cầu sử dụng nữa nên ông A đã bán lại cho vợ chồng tôi lô đất trên cũng với giá như trên hợp đồng 240tr đã giấy biên nhận tiền kiêm hợp đồng chuyển nhượng . Vì ông A chưa nhận được sổ đỏ nên tôi yêu cầu làm hợp đồng ủy quyền có công chứng với nội dung vợ chồng ông A ( bên A) ủy quyền cho mẹ chồng tôi bên B ( không cùng hộ khẩu với vợ chồng tôi) nội dung như sau:

- Liên hệ với các cơ quan có thẩm quyền làm các thủ tục xin cấp và nhận giấy chứng nhận quyền sử dụng đất mang tên bên A tại thửa đất có đặc điểm nêu trên

-Sau khi nhận GCNQSD nêu trên mang tên bên A, bên B được quyền quản lý, sử dụng quyền sử dụng đất với thửa đất nêu trên

- Làm thủ tục đang ký trích lục bản đồ, ký hợp đồng chuyển nhượng QSĐ nêu trên sang tên cho vợ chồng tôi.

- Không được ủy quyền cho bên thứ 3

- Trong phạm vi ủy quyền, bên B được thực hiện các nghĩa vụ tài chính, được lập, ký các giấy tờ cần thiết và quyết định mọi vấn đề liên quan mà bên A không khiếu nại hay thấc mắc gì.

...

Bên B không được hưởng thù lao gì khi thực hiện nội dung ủy quyền.

Vậy xin luật sư tư vấn cho tôi nhưng vấn đề tôi nên thắc mắc nhưsau:

1- Mẹ chồng tôi có quyền chuyển nhượng cho vợ chồng tôi không cần vợ chồng ông A ký các giấy tờ liên quan không?

2- Nếu được mẹ chồng tôi có phải nộp thuế TNCN không?

3- Các thủ tục vợ chồng tôi cần phải làm để sang tên sổ đỏ chính chủ?

4- Làm thế nào để đơn giản thủ tục sang tên chính chủ giữa mẹ chồng tôi và vợ chồng tôi mà thuế vẫn phải nộp 1 lần vì tôi nghe nói như vậy thì sẽ mất 2 lần thuế TNCN cho vợ chồng ông A và mẹ chồng tôi?

Tôi đã đọc văn bản 1133 ngày 05-04-2011 và 3373 ngày 20-09-2011 của tổng cục thuế nhưng vẫn không thể chắc chắn mẹ chồng tôi có phải chịu thuế TNCN hay không?

Thực tế mẹ chồng tôi chỉ đứng ra nhận ủy quyền để thủ tục sang tên cho vợ chồng tôi đơn giản hơn sao phải chịu thuế, bà không thù lao gì từ việc nhận ủy quyền.

5- Vợ chồng ông A có phải nộp thuế TNCN hay không? vì số tiền chuyển nhượng đúng bằng số tiền vợ chồng ông A mua ?

Vì theo tôi tìm hiều nếu vợ chồng ông A lưu giữ đầy đủ hóa đơn, chứng từ khi mua công ty C ( bàn giao lại cho người nhận ủy quyền thì khi chuyển nhượng phải thực hiện nộp thuế theo phương pháp lấy giá bán trừ giá mua nhân với 25% mức thuế suất và TH này là không phát sinh chênh lệch.

Rất mong được nhận được tư vấn của luật sư sớm

Chao luật sư,

Rất cảm ơn câu trả lời của luật sư mong luật sư tư vấn thêm cho em giúp em hoàn thiện hồ sơ.

I-Vì hợp đồng ủy quyền đã được công chứng xong rồi vậy khi nhận được sổ đỏ em sẽ làm 02 bước như sau được không?

1- Hủy hợp đồng ủy quyền đã công chứng giữa mẹ chồng em và vợ chồng ông A. Có nhất thiết phải làm hủy hợp đồng ủy quyền hay tự động bỏ không cần phải công chứng?

2- Yêu cầu vợ chồng ông A ký hợp đồng chuyển nhượng cho vợ chồng em.

 II- Giá ông A mua từ công ty C là 240tr đồng và ông A ký hợp đồng chuyển nhượng cho vợ chồng em là 240tr thì vợ chồng ông A có phải nộp thuế TNCN không? Vợ chồng ông A vẫn còn lưu toàn bộ hợp đồng mua từ công ty C.

Thưa luật sư,

1- Nếu như vậy thì hợp đồng ủy quyền không có tác dụng gì sao? hiện tại tôi đang rất lo lắng vì tôi đã thanh toán gần hết số tiền mua .Tôi đã quá tin tưởng hợp đồng công chứng là đủ cơ sở pháp lý rồi.

2- Ngoài ra tôi cũng lập giấy biên nhận tiền lần 2 với nội dung như sau:

Tổng giá trị hợp đồng là 240.000.000đ

Bên mua đã đặt cọc: 20.000.000vnd (Bằng chữ: Hai mươi triệu đồng chẵn) cho Ông B để mua lô đất trên.

Việc đặt cọc  được tiến hàng qua bên thứ ba đồng thời là người làm chứng cho bên mua  và bên bán để cùng thực hiện hợp đồng chuyển nhượng này là ông C ( người làm chứng)

Tổng giá trị thanh toán lần 2: 215.000.000vnd  Bằng chữ: hai trăm mười lăm triệu đồng chẵn)

Bên bán có trách nhiệm hoàn tất mọi thủ tục chuyển nhượng cho bên mua  số tài sản nêu trên trong vòng 30 ngày kể từ ngày bên Mua nhận được “ giấy chứng nhận quyền sử dụng đất” mang tên bên bán theo hợp đồng ủy quyền công chứng .

Bên mua có trách nhiệm thanh toán số tiền còn lại là: 5.000.000vnd (Bằng chữ: Năm triệu đồng chẵn.) cho bên bán ngay sau khi hoàn tất thủ tục sang tên chính chủ “ giấy chứng nhận quyền sử dụng đất”

Trong trường hợp bên bán không làm thủ tục chuyển nhượng tài sản hoặc các trường hợp phát sinh tranh chấp liên quan đến chuyển nhượng như đã thoả thuận sẽ phải hoàn trả lại số tiền đặt cọc trên và chịu trách nhiệm bồi thường cho bên mua  số tiền tương đương với số tiền đặt cọc.

Trong trường hợp bên mua không mua tài sản trên hoặc không thanh toán số tiền còn lại theo đúng thời gian quy định sẽ bị mất số tiền đặt cọc.

Bên bán đảm bảo số tài sản trên là hợp pháp, không có tranh chấp, mọi quyền lợi từ ngày ký hợp đồng và nhận tiền lần 2 theo hợp đồng sẽ thuộc về người mua.

Bên bán có trách nhiệm kiểm tra và ký nhận đủ số tiền giao lần 2 từ bên mua  giao tại ngân hàng techcombank.

Tôi đang lo lắng vì số tiền tôi đã thanh toán là 235tr nhưng khi lập hợp giấy biên nhận tiền tôi lại chỉ nói "Trong trường hợp bên bán không làm thủ tục chuyển nhượng tài sản hoặc các trường hợp phát sinh tranh chấp liên quan đến chuyển nhượng như đã thoả thuận sẽ phải hoàn trả lại số tiền đặt cọc trên và chịu trách nhiệm bồi thường cho bên mua số tiền tương đương với số tiền đặt cọc" 

Vậy theo luật sư như vậy tôi có gặp rủi ro khi phát sinh vấn đề không theo ý muốn  không? Nếu họ không ký chuyển nhượng họ chỉ trả lại tôi tiền đặt cọc không? vì theo tôi hiểu cả 2 lần thanh toán trên đều là đặt cọc, nhưng nhiều người nói số tiền thanh toán lần 2 tôi không ghi là đặt cọc như vậy nếu bên bán không bán thì tôi mất số tiền thanh toán lần 2.

Rất mong luật sư trả lời sớm cho tôi. 

Thưa luật sư,

Tôi vẫn đang không hiểu nhiều người nói "sẽ phải hoàn trả lại số tiền đặt cọc trên và chịu trách nhiệm bồi thường cho bên mua số tiền tương đương với số tiền đặt cọc" như vậy nếu  mua bán không thực hiện được thì bên A chỉ trả lại tiền đặt cọc 20tr và 20tr bồi thường.

Tôi rất ngại khi làm phiền luật sư nhưng vì tôi không học chuyên ngành luật nên tìm hiểu luật là hạn chế. Rất mong luật sư có thể phân tích cho tôi hiểu thêm?

Chào Luật sư,

Rất cảm ơn luật sư đã tận tình trả lời cho tôi, tôi còn thắc mắc thêm vấn đề này nữa.

Vợ chồng tôi đang làm thủ tục nhận quyền sử dụng đất. Theo thỏa thuận vợ chồng tôi phải chịu trách nhiệm thanh toán toàn bộ thuế phát sinh khi chuyển nhượng gồm thuế TNCN của người bán  và thuế trước bạ. Tôi đã yêu cầu người bán cung cấp cho tôi toàn bộ giấy tờ với công ty bất động gồm gồm hợp đồng, phiếu thu, giấy nộp tiền thuế trước bạ, hóa đơn tài chính. Tôi cũng đã hỏi giá đất trên hợp đồng mua người bán và công ty bất động sản là giá quy định của Ủy ban Tỉnh. Theo thỏa thuận người bán cũng chuyển nhượng lại cho vợ chồng tôi đúng như giá mua vào. Như vậy người bán không phát sinh lợi nhuận gì cả. Tôi có nên áp dụng cách tính thuế TNCN 25% không? Thủ tục làm như thế nào? Tôi cần những giấy tờ gì chứng minh?

 Tôi đã làm công văn lên cục thuế hỏi nhưng cục thuế ko đưa ra công văn trả lời mà chỉ gọi tôi lên giải thích là nếu muốn áp dụng thì thủ tục lằng nhằng, tôi đưa giấy tờ để thuế xem có đạt được điều kiện không thì thuế nói không xem ko tư vấn cứ nộp theo quy định được hay không thì giải quyết sau, nếu đã chọn cách tính 25% khi bị tính cao hơn thì phải chịu thuế ko chịu trách nhiệm  và đa số áp dụng *2% giá trị chuyển nhượng. Tôi cũng không hiểu người dân ko phát sinh lợi nhuận sao thuế ko tư vấn cho người dân mà chỉ áp đặt cho người dân như vậy nữa.

Rất mong luật sư trả lời sớm giúp tôi

Chào luật sư,

Liên quan đến hồ sơ nộp thuế chuyển nhượng đất,

Tôi đã hoàn thiện hồ sơ đầy đủ và chờ kết quả nộp thuế, nhưng đến ngày hẹn trả kết quả văn phòng xin cấp giấy chứng nhận chưa có kết quả nộp thuế nên đội thuế quản lý đã yêu cầu tôi đến để giải thích nguyên nhân sao vẫn chưa trả kết quả nộp thuế với lý dò là:

vì đăng ký phương pháp tính thuế là  25% mà Trên HĐ chuyển nhượng đất ghi là: Thuế TNCN của bên bán do bên mua nộp thay như vậy phải sửa lại thành thuế TNCN do bên bán nộp, và tờ khai nộp thuế cũng phải do bên bán tự ký.

Sau đó cán bộ thuế nói lại là nếu tính theo phương pháp tính thuế 2% thì hợp đồng như vậy là được và tờ khai do bên mua ký là được.

Họ nói sẽ trả lại hồ sơ để sửa lại như yêu cầu.

Tôi không hiểu phương pháp tính thuế 25% và 2% sao lại khác nhau thủ tục ký vì tôi hiểu đây là 2 phương pháp rõ ràng để lựa chọn.

Luật sư có thể giải thích cho tôi can bộ thuế trả lời thế đúng không?