Chuyển nhương sổ đỏ

Nội dung bạn hỏi Luật sư Phạm Tiến Quyển-Công Ty Luật Quỳnh Như tư vấn như sau:

Trường hợp không phải nộp hoặc miễn tiền sử dụng đất

Tại Điểm 2, Mục III, Phần A, Thông tư 117/2004/TT-BTC ngày 7/12/2004 của Bộ Tài chính hướng dẫn cụ thể đối tượng không phải nộp tiền sử dụng đất quy định tại Khoản 4 Điều 3 Nghị định số198/2004/NĐ-CP ngày 3/12/2004 của Chính phủ như sau:

Đất đang sử dụng ổn định được UBND xã, phường, thị trấn xác nhận không có tranh chấp thuộc một trong các trường hợp quy định tại khoản 1, 2, 3 và 4 Điều 50 của Luật Đất đai năm 2003; trong trường hợp đất đã được sử dụng ổn định trước ngày 15/10/1993 không có tranh chấp thì không phân biệt người xin cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (GCNQSDĐ) là người đã sử dụng đất trước ngày 15/10/1993 hoặc là người sử dụng đất sau ngày 15/10/1993 (do nhận chuyển nhượng, thừa kế, hiến, tặng...) khi được cấp GCNQSDĐ đều không phải nộp tiền sử dụng đất.

Việc miễn tiền sử dụng đất đối với đất ở trong hạn mức giao đất (bao gồm giao đất, cấp GCNQSDĐ cho người đang sử dụng đất, chuyển mục đích sử dụng đất) đối với người có công với cách mạng quy định tại Khoản 5, Điều 12 Nghị định 198/2004/NĐ-CP, được hướng dẫn tại Điểm d, Khoản 3, Mục II, Phần C Thông tư 117/2004/TT-BTC ngày 7/12/2004 của Bộ Tài chính.

Cụ thể, Anh hùng lực lượng vũ trang nhân dân, Bà mẹ Việt Nam anh hùng, Anh hùng lao động; thương binh, bệnh binh, người hưởng chính sách như thương binh bị mất sức lao động từ 81% trở lên; thân nhân của liệt sỹ đang hưởng tiền tuất nuôi dưỡng hàng tháng được miễn tiền sử dụng đất đối với diện tích trong hạn mức giao đất ở.

Xác định nghĩa vụ thuế phát sinh trước năm 2009

Theo quy định tại Khoản 1, Khoản 4 Điều 1 Thông tư 161/2009/TT-BTC ngày 12/8/2009 của Bộ Tài chính thì đối tượng nộp thuế thu nhập cá nhân đối với hoạt động chuyển nhượng bất động sản là cá nhân chuyển nhượng. Trường hợp trong hợp đồng chuyển nhượng có thỏa thuận người nhận chuyển nhượng thực hiện các nghĩa vụ thuế thay thì người nhận chuyển nhượng thực hiện kê khai, nộp thuế thay cho đối tượng nộp thuế.

Trường hợp bất động sản chưa được cấp GCNQSDĐ, quyền sở hữu nhà nhưng đã được chuyển nhượng và được cơ quan quản lý Nhà nước có thẩm quyền chấp thuận thì căn cứ vào các loại giấy tờ hợp pháp khác được cơ quan nhà nước có thẩm quyền công nhận để xác định đối tượng nộp thuế.

Việc xác định nghĩa vụ thuế đối với thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản phát sinh trước năm 2009 nhưng chưa thực hiện các nghĩa vụ tài chính với Nhà nước được quy định tại Điều 4 Thông tư 161/2009/TT-BTC.

Theo đó, trường hợp cá nhân đã có hợp đồng chuyển nhượng bất động sản theo quy định của pháp luật và đã nộp hồ sơ hợp lệ cho cơ quan quản lý Nhà nước có thẩm quyền trước ngày 1/1/2009, nếu số thuế phải nộp tính theo Luật thuế chuyển quyền sử dụng đất thấp hơn số thuế phải nộp tính theo Luật Thuế thu nhập cá nhân thì cá nhân chuyển nhượng được nộp thuế theo quy định của Luật thuế chuyển quyền sử dụng đất.

Trường hợp, số thuế phải nộp tính theo Luật Thuế chuyển quyền sử dụng đất cao hơn tính theoLuật Thuế thu nhập cá nhân thì được nộp thuế theo quy định của Luật Thuế thu nhập cá nhân.

Các trường hợp nộp hồ sơ hợp lệ cho cơ quan Nhà nước có thẩm quyền sau ngày 1/1/2009 áp dụng theo Luật Thuế thu nhập cá nhân.

Nếu nộp hồ sơ cho cơ quan Nhà nước có thẩm quyền trước ngày 1/1/2009 nhưng cơ quan thuế chưa tính và thông báo số thuế thì thực hiện nộp thuế chuyển quyền sử dụng đất hoặc thuế thu nhập cá nhân theo hướng dẫn nêu trên.

Mức thu lệ phí trước bạ nhà, đất 0,5%

Theo quy định tại Khoản 1, Điều 2  và Khoản 1 Điều 7 Nghị định 45/2011/NĐ-CP ngày 17/6/2011 của Chính phủ về lệ phí trước bạ thì nhà, đất là đối tượng chịu lệ phí trước bạ; mức thu lệ phí trước bạ nhà, đất là 0,5%.

Điều 9 Nghị định 45/2011/NĐ-CP, được hướng dẫn tại Khoản 1 Điều 8 Thông tư 124/2011/TT-BTC ngày 31/8/2011 của Bộ Tài chính quy định, nhà ở, đất ở của hộ nghèo  được miễn lệ phí trước bạ. Hộ nghèo là hộ gia đình mà tại thời điểm kê khai, nộp lệ phí trước bạ có giấy chứng nhận là hộ nghèo do cơ quan có thẩm quyền cấp hoặc được UBND cấp xã nơi cư trú xác nhận là hộ nghèo theo quy định về chuẩn nghèo.

Về thuế từ việc chuyển nhượng, trường hợp khi chuyển nhượng, bên chuyển nhượng đã có GCNQSDĐ, thì khi đăng ký biến động quyền sử dụng đất, bên chuyển nhượng có nghĩa vụ đóng nộp thuế theo quy định nêu trên. .

Lệ phí trước bạ là một khoản lệ phí phải nộp cho Nhà nước khi đăng ký quyền sở hữu, quyền sử dụng các loại tài sản pháp luật quy định phải đăng ký. Khi làm thủ tục đề nghị cấp GCNQSDĐ lần đầu hoặc thủ tục đăng ký biến động quyền sử dụng đất, người sử dụng đất phải nộp lệ phí trước bạ

Các khoản thu nhập được miễn thuế

          Căn cứ quy định tại Điều 4 của Luật Thuế thu nhập cá nhân, Điều 4 của Nghị định số100/2008/NĐ-CP, các khoản thu nhập được miễn thuế và hồ sơ làm căn cứ xác định thu nhập được miễn thuế như sau:

1. Thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản giữa vợ với chồng, giữa cha đẻ, mẹ đẻ với con đẻ, cha nuôi, mẹ nuôi với con nuôi; giữa mẹ chồng, cha chồng với con dâu; giữa bố vợ, mẹ vợ với con rể; giữa ông nội, bà nội với cháu nội; giữa ông bà ngoại với cháu ngoại; giữa anh chị em ruột với nhau.

 Hồ sơ miễn thuế đối với từng trường hợp cụ thể như sau:

1.1. Đối với bất động sản chuyển nhượng giữa vợ với chồng cần một trong các giấy tờ sau: Bản sao sổ hộ khẩu hoặc bản sao giấy chứng nhận kết hôn hoặc quyết định của toà án xử ly hôn, tái hôn (đối với trường hợp chia nhà do ly hôn, hợp nhất quyền sở hữu do tái hôn).

1.2. Đối với bất động sản chuyển nhượng giữa cha đẻ, mẹ đẻ với con đẻ cần có một trong hai giấy tờ sau: bản sao sổ hộ khẩu (nếu cùng sổ hộ khẩu) hoặc bản sao giấy khai sinh.

Trường hợp con ngoài giá thú thì phải có bản sao quyết định công nhận việc nhận cha, mẹ, con của cơ quan có thẩm quyền.

1.3. Đối với bất động sản chuyển nhượng giữa cha nuôi, mẹ nuôi với con nuôi cần có một trong hai giấy tờ sau: bản sao sổ hộ khẩu (nếu cùng sổ hộ khẩu) hoặc bản sao quyết định công nhận việc nuôi con nuôi của cơ quan có thẩm quyền.

1.4. Đối với bất động sản chuyển nhượng giữa ông nội, bà nội với cháu nội cần có giấy tờ sau: Bản sao Giấy khai sinh của cháu nội và bản sao Giấy khai sinh của bố cháu nội; hoặc bản sao sổ hộ khẩu có thể hiện mối quan hệ giữa ông nội, bà nội với cháu nội.

1.5. Đối với bất động sản chuyển nhượng giữa ông ngoại, bà ngoại với cháu ngoại cần có giấy tờ sau: Bản sao Giấy khai sinh của cháu ngoại và bản sao Giấy khai sinh của mẹ cháu ngoại; hoặc bản sao sổ hộ khẩu có thể hiện mối quan hệ giữa ông ngoại, bà ngoại với cháu ngoại.

1.6. Đối với bất động sản chuyển nhượng giữa anh, chị, em ruột với nhau cần có giấy tờ sau: bản sao sổ hộ khẩu hoặc bản sao Giấy khai sinh của người chuyển nhượng và của người nhận chuyển nhượng thể hiện mối quan hệ có chung cha mẹ hoặc cùng cha khác mẹ hoặc cùng mẹ khác cha hoặc các giấy tờ khác chứng minh có quan hệ huyết thống.

1.7. Đối với bất động sản chuyển nhượng giữa cha chồng, mẹ chồng với con dâu; cha vợ, mẹ vợ với con rể cần có giấy tờ sau: Bản sao sổ hộ khẩu ghi rõ mối quan hệ giữa cha chồng, mẹ chồng với con dâu; giữa cha vợ, mẹ vợ với con rể; hoặc bản sao Giấy chứng nhận kết hôn và Giấy khai sinh của chồng hoặc vợ làm căn cứ xác định mối quan hệ giữa người chuyển nhượng là cha chồng, mẹ chồng với con dâu hoặc cha vợ, mẹ vợ với con rể.

Trường hợp chuyển nhượng bất động sản thuộc đối tượng được miễn thuế nêu trên nhưng người chuyển nhượng không có Giấy khai sinh hoặc sổ hộ khẩu thì phải có xác nhận của Uỷ ban nhân dân cấp xã về mối quan hệ giữa người chuyển nhượng và người nhận chuyển nhượng làm căn cứ để xác định thu nhập được miễn thuế.

Như vậy trường hợp của anh chị bạn thừa kế từ cha mẹ nên  được miễn thuế TNCN.

Trân  trọng

Luật sư: Phạm Tiến Quyển