Trao đổi thêm về việc xác định hiệu lực hợp đồng?

Chủ đề   RSS   
  • #569053 16/03/2021

    Trao đổi thêm về việc xác định hiệu lực hợp đồng?

    Chào các anh chị, hôm trước có người đăng bài hỏi về mua đất giấy tay năm 2016.

    Em có xem xét trường hợp này nhưng hiện nay đang phân vân.

    Giả sử (các điều kiện chung của BLDS và các điều kiện khác của Luật đất đai đều được đáp ứng):

    Tại thời điểm làm giấy tay (2016) thì chủ đất chưa có GCN, nhưng đến lúc tranh chấp (2021) chủ đất lại có GCN rồi, thì có thể áp dụng NQ 02 để xem xét:

    "Không coi là hợp đồng vô hiệu do vi phạm điều kiện này" (theo hướng dẫn của NQ 02 tức là điều kiện về GCN và công chứng, chứng thực) để công nhận hiệu lực cho giao dịch này không nhỉ?

    Cảm ơn các anh chị đã đọc bài.

     
    990 | Báo quản trị |  
    1 thành viên cảm ơn hunghtk1 vì bài viết hữu ích
    ThanhLongLS (16/03/2021)

Like DanLuat để cập nhật các Thông tin Pháp Luật mới và nóng nhất mỗi ngày.

Thảo luận
  • #574359   31/07/2021

    Hong312
    Hong312
    Top 75
    Lớp 6

    Vietnam --> Đăk Lăk
    Tham gia:05/05/2021
    Tổng số bài viết (861)
    Số điểm: 7407
    Cảm ơn: 7
    Được cảm ơn 136 lần


    Chào bạn, mình có một số ý kiến sau:
     
    Theo thông tin bạn cung cấp thì hợp đồng đáp ứng các điều kiện chung của Bộ luật Dân sự năm 2015
     
    Điều 129 BLDS năm 2015 quy định về giao dịch dân sự vô hiệu do không tuân thủ quy định về hình thức:
     
    “1. Giao dịch dân sự đã được xác lập theo quy định phải bằng văn bản nhưng văn bản không đúng quy định của luật mà một bên hoặc các bên đã thực hiện ít nhất hai phần ba nghĩa vụ trong giao dịch thì theo yêu cầu của một bên hoặc các bên, Tòa án ra quyết định công nhận hiệu lực của giao dịch đó.
    2. Giao dịch dân sự đã được xác lập bằng văn bản nhưng vi phạm quy định bắt buộc về công chứng, chứng thực mà một bên hoặc các bên đã thực hiện ít nhất hai phần ba nghĩa vụ trong giao dịch thì theo yêu cầu của một bên hoặc các bên, Tòa án ra quyết định công nhận hiệu lực của giao dịch đó. Trong trường hợp này, các bên không phải thực hiện việc công chứng, chứng thực."
     
    Tại điểm a khoản 3 Điều 167 Luật Đất đai năm 2013 quy định: “Hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất phải được công chứng hoặc chứng thực.”
     
    Như vậy, có thể cho rằng hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất mà bạn đề cập đã đáp ứng các điều chung theo BLDS 2015Luật đất đai năm 2013, cụ thể là:
     
    Hợp đồng được xác lập bằng văn bản, đã được công chứng, 
     
    Một bên hoặc các bên đã thực hiện ít nhất 2/3 nghĩa vụ trong hợp đồng (thường sẽ là trả ít nhất 2/3 số tiền chuyển nhượng của thửa đất)
     
    2.3. Việc giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất được xác lập từ sau ngày 15/10/1993
    2. Việc giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất.
    2.3. Việc giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất được xác lập từ sau ngày 15/10/1993
    b) Xác định hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất không có đầy đủ các điều kiện được hướng dẫn tại điểm a tiểu mục 2.3 mục 2 này.
    b.2) Đối với hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất mà tại thời điểm giao kết vi phạm các điều kiện được hướng dẫn tại điểm a.4 và điểm a.6 tiểu mục 2.3 mục 2 này, nhưng sau đó đã được Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc một trong các loại giấy tờ quy định tại các khoản 1, 2 và 5 Điều 50 của Luật Đất đai năm 2003 mà có phát sinh tranh chấp và từ ngày 01/7/2004 mới có yêu cầu Toà án giải quyết, thì không coi là hợp đồng vô hiệu do vi phạm điều kiện này.
     
    Như vậy căn cứ vào quy định trên và những gì bạn cung cấp thì sau khi chuyển nhượng quyền sử dụng đất thì chủ đất đã được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ đã đảm bảo về mặt: năng lực pháp luật dân sự, năng lực hành vi dân sự; hình thức hợp đồng và nghĩa vụ của mỗi bên nên khi phát sinh tranh chấp thì hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất không bị vô hiệu do vi phạm điều kiện về GCNQSDĐ: "a.4) Đất chuyển nhượng đã được cơ quan có thẩm quyền cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất..."
     
    Vậy theo mình thì hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ được công nhận hiệu lực cho giao dịch theo tiết b.2 điểm b khoản 2.3 mục 2 phần 2  Nghị quyết 02/2004/NQ-HĐTP.
     

     

    Cập nhật bởi Hong312 ngày 31/07/2021 08:36:51 CH
     
    Báo quản trị |