Xin hướng dẫn rõ điều 39 và 41 của nghị định 84

Ls. Phan Thanh Thy

VPLS Hữu Luật

CN. 527 Điện Biên Phủ, P.3, Q.3, Tp.HCM

Trả lời:

Điều 39 và khoản 2 Điều 41 Nghị định 84 được hiểu như sau:

Điều 39: Đối với các dự án sử dụng đất mà pháp luật đất đai quy định, nhà đầu tư phải thỏa thuận với người đang sử dụng đất. Thỏa thuận đó, có thể là nhà đầu tư nhận chuyển nhượng, thuê hoặc đề nghị người đang sử dụng góp vốn với nhà đầu tư.

Sự thỏa thuận phải thực hiện, dù người đang sử dụng đất đó chưa có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (chỉ khi nào có giấy chứng nhận QSDĐ, người sử dụng đất mới có các quyền chuyển nhượng, cho thuê, thế chấp hoặc góp vốn quyền sử dụng đất).

Sau khi nhà đầu tư, người đang sử dụng đất đạt được thỏa thuận nhất định nào đó. Dựa vào văn bản thỏa thuận, cơ quan nhà nước có thẩm quyền về đất đai tại địa phương lập thủ tục thu hồi và giao đất (nếu thỏa thuận đạt được là nhà đầu tư nhận chuyển nhượng hoặc góp vốn đầu tư); cho thuê (nếu thỏa thuận là thuê đất).

Trong trường hợp này, cơ quan quản lý nhà nước về đất đai không cần phải cấp giấy chứng nhận cho người đang sử dụng đất dù họ đã đủ điều kiện (không cần thiết nữa vì chủ sử dụng đã thay đổi).

Khoản 2 Điều 41 của Nghị định không mâu thuẫn với Điều 39, chúng hỗ tương nhau.

Khoản 2 Điều 41 quy định việc cấm các cơ quan nhà nước (nói chung), có hành vi thu hồi đất hoặc có các hành vi khác trước khi nhà đầu tư và người đang sử dụng đất đạt được thỏa thuận; nếu dự án sử dụng đất của nhà đầu tư mà pháp luật quy định phải thỏa thuận với người đang sử dụng đất.

Như vậy, kể từ ngày Nghị định 84/2007 có hiệu lực pháp luật, các dự án sử dụng đất mà pháp luật đất đai yêu cầu phải thỏa thuận với người đang sử dụng đất; thì việc thỏa thuận phải thực hiện trước khi yêu cầu cơ quan có thẩm quyền về đất đai thực hành hành vi quản lý theo chức năng.

Ý nghĩa của khoản 2 Điều 41 là nhằm bảo đảm các nguyên tắc “tự do thỏa thuận”, “không bị ép buộc” trong giao dịch dân sự. Cấm cơ quan nhà nước can thiệp vào sự thỏa thuận của các bên, vì sự can thiệp của cơ quan nhà nước có thể làm thiên lệch về một phía khi thỏa thuận, thường là có lợi cho nhà đầu tư.

Như vậy, khoản 2 Điều 41 của Nghị định 84 quy định nhằm bảo đảm quyền lợi của người đang sử dụng đất không bị chính quyền can thiệp khi chưa đạt thỏa thuận với nhà đầu tư (đối với dự án mà pháp luật đất đai quy định phải thỏa thuận với người đang sử dụng).

Câu hỏi rất hay, hay hơn nữa là người hỏi đang làm công tác đền bù, giải tỏa. Với người đang làm công tác liên quan đến pháp luật, tôi nghĩ bạn rất có trách nhiệm với công việc. Chúc bạn thăng tiến.

Thân ái.

Ls.Phan Thanh Thy