Tranh chấp hợp đồng mua bán nhà

Theo quan điểm của em, giữa ông C và bà M đã ký kết một hợp đồng sai lệch rất nhiều so với giá trị thật của tài sản. Trong trường hợp này, không thể cho rằng bà M không liên quan hay không biết đến hành vi giả tạo hợp đồng nhằm trốn tránh nghĩa vụ trả nợ của ông C ( xét ở mặt bất hợp pháp thứ hai của bản hợp đồng, có thể hợp đồng này tạo ra nhằm mục đích trốn thuế).

Do đó, dù bà M có chứng minh được đầy đủ chứng từ đã đưa cho ông C 7 tỷ, thì hợp đồng giữa ông C và bà M vẫn không thể cho là hợp pháp. Như vậy, A & B hoàn toàn có thể khởi kiện yêu cầu Tòa án bảo vệ quyền và lợi ích của mình. 
 Xin chân thành mong nhận được sự góp ý thêm.  

Thưa ! Bà M không có nghĩa vụ trả nợ trong tình huống này, chỉ có ông C mới là người có nghĩa vụ trả nợ. Nhưng vì muốn trốn tránh nên ông C đã tạo ra một hợp đồng giả tạo nhằm che giấu khả năng trả nợ của mình.

Còn bà M không thể không biết việc làm của ông C giả tạo hợp đồng nhằm mục gì đó... vì giá trị hợp đồng và giá trị thật của tài sản trên lêch rất xa (ở đây chưa xét đến việc bà M tại sao lại đồng ý ký vào hợp đồng giả tạo nhằm mục đích tư lợi gì ?)

Nếu căn cứ vào điều 129 BLDS, thì hoàn toàn có thể tuyên hợp đồng này vô hiệu, đồng thời có thể áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời phong tỏa tài sản tranh chấp trên. Kính mến !

Hợp đồng làm sao có thể bị xem là giả tạo khi đó là giao dịch có thực, có đầy đủ giấy tờ theo qui định của pháp luật và số tiền thanh toán thực tế là thực (7 tỷ chứ không phải 400 triệu và giá 7 tỷ hoàn toàn phù hợp với giá thị trường và có giấy tờ chứng minh việc thanh toán này theo đúng như đề bài).

Nếu bà C là người giao dịch ngay tình, còn ý định của ông C là bán nhà chuyển thành tiền mặt để chuồn đi nơi khác. Nếu #0072bc;">lawbaby89 là bà M thì em nghĩ như thế nào, một tai bay vạ gió trên trời rơi xuống? Pháp luật sẽ bảo vệ ai trong trường hợp này bà M hay A và B (những người đều là nạn nhân của ông C.).

Theo anh, rõ ràng A & B ở thế yếu hơn vì khi cho vay, căn nhà không được lấy làm tài sản bảo đảm theo đúng qui định của pháp luật (có công chứng về tài sản bảo đảm để tránh sự chuyển nhượng), cho vay dựa trên tín chấp. Vậy thì khi xảy ra rủi ro họ phải gánh chịu thôi, trừ trường hợp họ chứng minh được rằng đó là giao dịch giả tạo.

Thân.

Vấn đề này thì A và B không có quyền yêu cầu hủy hợp đồng vì ông C nợ A và B, khi ra tòa yêu cầu buộc ông C phải trả A và B mỗi người 1 tý, ở đây không có tình tiết ông C lấy lý do chưa có tiền để trả ( có nghĩa ông C sẽ thi hành án). Việc bà M và ông C có làm hợp đồng giả tạo hay không còn phải xem xét ( thực tế thường giả tạo để chốn thuế),

 Tuy nhiên xét về mặt pháp lý thì cơ quan Nhà nước sẽ xem xét mức giá bán có phù hợp hay không, nếu giá bán này bằng hoặc cao hơn giá của UBND tỉnh qui định là hợp pháp.

Xét về tài sản ( 2 căn nhà) khi A và B khởi kiện C thì lúc đó không phải tài sản của C nữa mà là tài sản của M. M không liên quan đến vụ án này, do đó tài sản này không nằm trong danh sách các biện pháp khẩn cấp tạm thời điều 102 bộ luật TTDS Số: 24/2004/QH11 ngày 15 tháng 06 năm 2004.

 

"Điều 102. Các biện pháp khẩn cấp tạm thời

1. Giao người chưa thành niên cho cá nhân hoặc tổ chức trông nom, nuôi dưỡng, chăm sóc, giáo dục.

2. Buộc thực hiện trước một phần nghĩa vụ cấp dưỡng.

3. Buộc thực hiện trước một phần nghĩa vụ bồi thường thiệt hại do tính mạng, sức khoẻ bị xâm phạm.

4. Buộc người sử dụng lao động tạm ứng tiền lương, tiền công, tiền bồi thường, trợ cấp tai nạn lao động hoặc bệnh nghề nghiệp cho người lao động.

5. Tạm đình chỉ việc thi hành quyết định sa thải người lao động.

6. Kê biên tài sản đang tranh chấp.

7. Cấm chuyển dịch quyền về tài sản đối với tài sản đang tranh chấp.

8. Cấm thay đổi hiện trạng tài sản đang tranh chấp.

9. Cho thu hoạch, cho bán hoa màu hoặc sản phẩm, hàng hoá khác.

10. Phong toả tài khoản tại ngân hàng, tổ chức tín dụng khác, kho bạc nhà nước; phong toả tài sản ở nơi gửi giữ.

11. Phong toả tài sản của người có nghĩa vụ.

12. Cấm hoặc buộc đương sự thực hiện hành vi nhất định.

13. Các biện pháp khẩn cấp tạm thời khác mà pháp luật có quy định."

Chào các bạn!
Chủ đề này có vẻ sôi động quá nhỉ#0072bc;">

Bạn trích dẫn Điều 129 BLDS. Vậy bạn cho rằng HĐ giữa bà M và ông C vô hiệu vì nó là HĐ giả tạo nhằm che dấu một HĐ khác? Hay nhằm trốn tránh nghĩa vụ với người thứ ba?

HĐ giữa bà M và ông C không hề bị vô hiệu vì những lý do trên.

Bà M, ông C xác lập, thực hiện HĐ thể hiện đúng ý chí đích thực của hai bên. Bà M có nhu cầu sử dụng nhà để ở hoặc vào mục đích khác nên đã mua. Còn ông C có thể lập luận ông bán nhà để thực hiện mục đích lấy tiền trả nợ cho A và B, hoặc có thêm cả mục đích khác. Khoản nợ của ông C đối với A và B có thể xuất phát từ một HĐ vay tài sản, mua bán tài sản…

Tranh chấp giữa A, B với ông C là tranh chấp về nghĩa vụ trả nợ mà không liên quan gì đến hai căn nhà cả (nội dung topic không hề đề cập đến việc ông C có thế chấp 2 căn nhà cho A và B hay không). Khoản nợ này ông C phải có nghĩa vụ thanh toán và ông có quyền dùng bất cứ nguồn thu nhập hợp pháp nào của mình để trả nợ.

 - Việc ông C bán nhà thuộc quyền sở hữu của mình cho bà M có hợp pháp không? Thừa hợp pháp.

- Ông C bán nhà cho bà M có lấy tiền không? Có chứ, thể hiện bằng các giấy tờ do bà M cung cấp.

- Với số tiền đó, ông C có khả năng trả nợ cho A và B Không? Thừa đủ.

- Ông C có dùng tiền đó để trả nợ cho A và B không? Không cần biết.

- Hợp đồng giữa ông C và bà M có phải là giả tạo không? Thật 100% dấy chứ.

- Hợp đồng giữa ông C và bà M có che giấu được HĐ giữa ông C và A, B không? Làm sao che dấu được khi HĐ giữa C với A, B có thực và đã xuất hiện từ trước khi có HĐ giữa C và M.

 Vậy làm sao có thể căn cứ Điều 129 BLDS để tuyên bố HĐ giữa M và C vô hiệu. Vì đó không phải là HĐ giả tạo nhằm che dấu HĐ khác.

 Chỉ trong trường hợp C tặng cho M hai căn nhà để trốn tránh nghĩa vụ với A và B, nhưng thực tế là mua bán thì lúc đó HĐ tặng cho mới được coi là giả tạo. Và HĐ bị che giấu là HĐ mua bán chứ không phải là HĐ giữa C với A, B. Người thứ 3 (A và B) lúc này mới xuất hiện.

 Mặt khác, về tố tụng dân sự, Toà án cũng không thể tuyên bố HĐ giữa M và C vô hiệu trong quá trình giải quyết vụ án này vì nó liên quan đến phạm vi khởi kiện.

 Về yêu cầu áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời "Phong toả nhà":
Biện pháp này chỉ được thực hiện đối với tài sản của người có nghĩa vụ. Do không thể tuyên bố HĐ giữa M và C vô hiệu nên 2 căn nhà là tài sản của bà M. Còn nghĩa vụ đối với A và B thuộc về ông C. Vậy nên Toà án không thể phong toả tài sản của bà M để đảm bảo việc thực hiện nghĩa vụ của ông C được.

 Và kể cả khi A và B yêu cầu áp dụng biện pháp khác như Kê biên tài sản (Đ 108), Cấm chuyển dịch tài sản (Đ 109) hay Cấm thay đổi hiện trạng tài sản (Đ 110) thì cũng không thể áp dụng. Vì hai căn nhà không phải là tài sản tranh chấp.

Ôi chết! Anh nhầm. Đúng ra phải là "@ #0072bc;">lawbaby89". Để anh sửa lại. Sorry nhé!

Còn việc em trích khoản 3 Điều 412 BLDS thì thế này nhé.

Đúng là khoản 3 Điều 412 quy định nguyên tắc thực hiện HĐ là không được xâm phạm đến quyền, lợi ích hợp pháp của người khác. Nhưng nếu là em giả sử thì được. Còn đối chiếu nội dung topic với khoản 3 Đ 412, em có thấy cái HĐ mua bán nhà giữa bà M và ông C xâm phạm gì đến quyền lợi của A, B không. Rõ ràng là không rồi.

Vì mặc dù hai bên lập hợp đồng mua bán căn nhà không đúng với giá cả thỏa thuận. Nhưng trên thực tế thì bà M đã trả cho ông C 7 tỷ đồng và đó là giá trị thực của hai căn nhà. Ông C đã nhận đủ tiền từ bà M, vậy là sao có thể kết luận bà M có lỗi trong việc ông C không thực hiện nghĩa vụ trả nợ cho A, B được. Việc lập HĐ ghi không đúng giá cả, có chăng chỉ là nhằm mục đích trốn thuế như #0072bc;">Unjustice đã nói thôi.

Như vậy thì việc giải quyết lại theo hướng khác rồi. C đã sử dụng số tiền huy động được sai mục đích. Sau đó lại cấu kết với M tạo ra một HĐ mua bán giả tạo (M dùng chính tiền của C huy động được để mua) không phải để che dấu một giao dịch khác mà để trốn tránh nghĩa vụ đối với người thứ ba.

 Ở đây đã xuất hiện dấu hiệu của tội phạm bởi việc làm của C có mục đích chiếm đoạt tài sản của người khác. Và HĐ giữa C với M đương nhiên bị vô hiệu. Trong quá trình giải quyết vụ án (dân sự hoặc hình sự), các cơ quan tiến hành tố tụng có quyền kê biên hai căn nhà để đảm bảo cho việc thi hành án.

Theo quy định của Luật thi hành án dân sự, thì trách nhiệm trả nợ theo bản án sẽ có hiệu lực mãi mãi nếu người được thi ành án, người phải thi hành án có đơn yêu cầu thi hành trong thời hạn quy định tại Điều 30 và không có các sự kiện pháp lý dẫn đến việc đình chỉ thi hành án theo quy định tại Điều 50 của Luật. Trong quá trình thi hành án, việc thi hành cũng có thể được hoãn, bị tạm đình chỉ, bị trả đơn yêu cầu theo quy định tại các Điều 48, 49, 51.

Tuy nhiên, khi lý do của việc hoãn, việc tạm đình chỉ không còn thì cơ quan thi hành án phải ra quyết dịnh tiếp tục thi hành án. Còn trường hợp bị trả đơn thì khi người phải thi hành án có điều kiện thi hành, thì người được thi hành án lại có quyền làm đơn yêu cầu thi hành trong thời hạn quy định tại Điều 30, kể từ ngày phát hiện người phải thi hành án có điều kiện thi hành.

Không bạn ạ. Trong bài đầu tiên của mình tại topic này thì không thể áp dụng bất cứ một biện pháp khẩn cấp tạm thời nào vì không thể tuyên bố HĐ giữa C và M vô hiệu.

Còn trong bài viết sau khi bạn đưa ra sự thay đổi thì mình có sai sót một tý, cần phải sửa lại là "Trong quá trình giải quyết vụ án (dân sự hoặc hình sự), các cơ quan tiến hành tố tụng có quyền áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời đối với hai căn nhà để bảo đảm cho việc thi hành án".

Nếu đúng như tình tiết bạn vừa thay đổi thì HĐ đó là HĐ giả tạo nhằm trốn tránh nghĩa vụ với người thứ ba. Do đó nếu giải quyết bằng con đường dân sự thì Toà án sẽ căn cứ Điều 129 BLDS để tuyên bố HĐ vô hiệu khi có yêu cầu. Khi đã tuyên bố vô hiệu thì hai căn nhà vẫn thuộc quyền sở hữu của C. Và cũng khi có yêu cầu thì Toà án có quyền áp dụng biện pháp "Phong toả tài sản của người có nghĩa vụ" quy định tại Điều 114 BLTTDS.

Còn nếu đương sự yêu cầu áp dụng các biện pháp kê biên tài sản, cấm chuyển dịch quyền về tài sản hoặc cấm thay đổi hiện trạng tài sản thì không được áp dụng vì đó không phải là tài sản đang tranh chấp.

Việc thi hành án của đối với Nguyễn Văn Mười Hai hay những trường hợp tương tự khác là do người được thi hành án không biết để yêu cầu đấy thôi. Chứ kể cả trường hợp người phải thi hành án đang chấp hành hình phạt tù mà có tài sản thì việc thi hành án vẫn được tiến hành. Và khi họ ra tù mà làm ăn có tài sản để thi hành thì người được thi hành án vẫn có quyền làm đơn yêu cầu thi hành nếu trước đó đơn của họ bị trả vì lý do người phải thi hành án không có khả năng thi hành.