Mua đất có nhà mà chỉ có sổ đỏ thì phải làm sao?

Chủ đề   RSS   
  • #578834 30/12/2021

    HuyenVuLS
    Top 150
    Trung cấp

    Hồ Chí Minh, Việt Nam
    Tham gia:25/07/2009
    Tổng số bài viết (544)
    Số điểm: 27785
    Cảm ơn: 85
    Được cảm ơn 749 lần
    SMod

    Mua đất có nhà mà chỉ có sổ đỏ thì phải làm sao?

    Hiện nay tình trạng bán đất có kèm nhà nhưng trên Giấy chứng nhận chỉ có quyền sử dụng đất khá phổ biến, trong trường hợp này người mua sẽ dễ gặp nhiều rủi ro.

    1. Sẽ không đủ điều kiện sang tên nhà kèm với đất

    Quy định tại Luật đất đai 2014, điều kiện để nhà ở được thực hiện Giao dịch về mua bán, cho thuê mua, tặng cho, đổi, thế chấp, góp vốn bằng nhà ở là:

    - Có Giấy chứng nhận theo quy định của pháp luật, trừ trường hợp:

    + Mua bán, thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai;

    + Tổ chức thực hiện tặng cho nhà tình nghĩa, nhà tình thương;

    + Mua bán, thuê mua nhà ở thuộc sở hữu nhà nước; mua bán, thuê mua nhà ở xã hội, nhà ở để phục vụ tái định cư không thuộc sở hữu nhà nước; bán nhà ở quy định tại khoản 4 Điều 62 của Luật này;
     
    + Cho thuê, cho mượn, cho ở nhờ, ủy quyền quản lý nhà ở;
     
    + Nhận thừa kế nhà ở;
     
    + Chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở thương mại được xây dựng trong dự án đầu tư xây dựng nhà ở bao gồm cả trường hợp đã nhận bàn giao nhà ở từ chủ đầu tư nhưng chưa nộp hồ sơ đề nghị cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận đối với nhà ở đó.
     
    - Không thuộc diện đang có tranh chấp, khiếu nại, khiếu kiện về quyền sở hữu; đang trong thời hạn sở hữu nhà ở đối với trường hợp sở hữu nhà ở có thời hạn;
     
    - Không bị kê biên để thi hành án hoặc không bị kê biên để chấp hành quyết định hành chính đã có hiệu lực pháp luật của cơ quan nhà nước có thẩm quyền;
     
    - Không thuộc diện đã có quyết định thu hồi đất, có thông báo giải tỏa, phá dỡ nhà ở của cơ quan có thẩm quyền.
     
    Như vậy trong điều kiện bình thường khi muốn sang tên nhà thì phải có GCNQSH nhà ở, nên trong trường hợp này nhà không thể sang tên được.

    2. Trả tiền mua cả đất và nhà mà lại không được sở hữu nhà
     
    Khi thực hiện giao dịch mua bán nhà đất thì thường giá bên bán đưa ra đã kèm luôn giá nhà, mà theo quy định Hợp đồng về nhà ở do các bên thỏa thuận và phải được lập thành văn bản và có công chứng theo quy định của Luật công chứng
     
    Hồ sơ yêu cầu công chứng được lập thành một bộ, gồm các giấy tờ:
     
    1. Phiếu yêu cầu công chứng, trong đó có thông tin về họ tên, địa chỉ người yêu cầu công chứng, nội dung cần công chứng, danh mục giấy tờ gửi kèm theo; tên tổ chức hành nghề công chứng, họ tên người tiếp nhận hồ sơ yêu cầu công chứng, thời điểm tiếp nhận hồ sơ;
     
    2. Dự thảo hợp đồng, giao dịch;
     
    3. Bản sao giấy tờ tùy thân của người yêu cầu công chứng;
     
    4. Bản sao giấy chứng nhận quyền sở hữu, quyền sử dụng hoặc bản sao giấy tờ thay thế được pháp luật quy định đối với tài sản mà pháp luật quy định phải đăng ký quyền sở hữu, quyền sử dụng trong trường hợp hợp đồng, giao dịch liên quan đến tài sản đó;
     
    5. Bản sao giấy tờ khác có liên quan đến hợp đồng, giao dịch mà pháp luật quy định phải có (ví dụ: giấy xác nhận tình trạng hôn nhân trong trường hợp người chuyển nhượng là cá nhân độc thân; sổ hộ khẩu trong trường hợp quyền sử dụng đất là tài sản chung của hộ gia đình; đăng ký kết hôn trong trường hợp quyền sử dụng đất là tài sản chung của vợ chồng; giấy/hợp đồng ủy quyền trong trường hợp ủy quyền ký kết hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất...)
     
    Như vậy vì không có GCNQSHNO nên không thể thực hiện công chứng giao dịch mua bán nhà nên xem như quyền sở hữu với nhà trong trường hợp này chưa xác lập
     
    so- hong-so -do
     
    3. Khó khăn cho người mua khi muốn làm sổ hồng cho nhà
     
    Điều kiện để người có nhà ở được chứng nhận quyền sở hữu theo quy định Nghị định 43/2014/NĐ-CP hướng dẫn thi hành Luật Đất đai là:
     
    - Giấy phép xây dựng nhà ở đối với trường hợp phải xin giấy phép xây dựng theo quy định của pháp luật về xây dựng.
     
    Trường hợp nhà ở đã xây dựng không đúng với giấy phép xây dựng được cấp thì phải có ý kiến bằng văn bản của cơ quan có thẩm quyền cấp phép xây dựng xác nhận diện tích xây dựng không đúng giấy phép không ảnh hưởng đến an toàn công trình và nay phù hợp với quy hoạch xây dựng đã được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt;
     
    - Hợp đồng mua bán nhà ở thuộc sở hữu nhà nước theo quy định tại Nghị định số 61/CP ngày 05 tháng 7 năm 1994 của Chính phủ về mua bán và kinh doanh nhà ở hoặc giấy tờ về thanh lý, hóa giá nhà ở thuộc sở hữu nhà nước từ trước ngày 05 tháng 7 năm 1994;
     
    - Giấy tờ về giao hoặc tặng nhà tình nghĩa, nhà tình thương, nhà đại đoàn kết;
     
    - Giấy tờ về sở hữu nhà ở do cơ quan có thẩm quyền cấp qua các thời kỳ mà nhà đất đó không thuộc diện Nhà nước xác lập sở hữu toàn dân theo quy định tại Nghị quyết số 23/2003/QH11 ngày 26 tháng 11 năm 2003 về nhà đất do Nhà nước đã quản lý, bố trí sử dụng trong quá trình thực hiện các chính sách về quản lý nhà đất và chính sách cải tạo xã hội chủ nghĩa trước ngày 01 tháng 7 năm 1991, Nghị quyết số 755/2005/NQ-UBTVQH11 ngày 02 tháng 4 năm 2005 quy định việc giải quyết đối với một số trường hợp cụ thể về nhà đất trong quá trình thực hiện các chính sách quản lý nhà đất và chính sách cải tạo xã hội chủ nghĩa trước ngày 01 tháng 7 năm 1991;
     
    - Giấy tờ về mua bán hoặc nhận tặng cho hoặc đổi hoặc nhận thừa kế nhà ở đã có chứng nhận của công chứng hoặc chứng thực của Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền theo quy định của pháp luật.
     
    Trường hợp nhà ở do mua, nhận tặng cho, đổi, nhận thừa kế kể từ ngày 01 tháng 7 năm 2006 thì phải có văn bản về giao dịch đó theo quy định của pháp luật về nhà ở.
     
    Trường hợp nhà ở do mua của doanh nghiệp đầu tư xây dựng để bán thì phải có hợp đồng mua bán nhà ở do hai bên ký kết;
     
    - Bản án hoặc quyết định của Tòa án nhân dân hoặc giấy tờ của cơ quan nhà nước có thẩm quyền giải quyết được quyền sở hữu nhà ở đã có hiệu lực pháp luật;
     
    - Trường hợp người đề nghị chứng nhận quyền sở hữu nhà ở có một trong những giấy tờ quy định trên này mà trên giấy tờ đó ghi tên người khác thì phải có một trong các giấy tờ về mua bán, nhận tặng cho, đổi, nhận thừa kế nhà ở trước ngày 01 tháng 7 năm 2006 có chữ ký của các bên có liên quan và phải được Ủy ban nhân dân cấp xã xác nhận; trường hợp nhà ở do mua, nhận tặng cho, đổi, nhận thừa kế nhà ở trước ngày 01 tháng 7 năm 2006 mà không có giấy tờ về việc đã mua bán, nhận tặng cho, đổi, nhận thừa kế nhà ở có chữ ký của các bên có liên quan thì phải được Ủy ban nhân dân cấp xã xác nhận về thời điểm mua, nhận tặng cho, đổi, nhận thừa kế nhà ở đó.
     
    Trường hợp người đề nghị chứng nhận quyền sở hữu nhà ở có một trong những giấy tờ quy định trên Khoản này mà hiện trạng nhà ở không phù hợp với giấy tờ đó thì phần nhà ở không phù hợp với giấy tờ phải được Ủy ban nhân dân cấp xã xác nhận như quy định tại Điểm h Khoản này;
     
    - Trường hợp cá nhân trong nước không có một trong những giấy tờ quy định trên thì phải có giấy tờ xác nhận của Ủy ban nhân dân cấp xã về nhà ở đã hoàn thành xây dựng trước ngày 01 tháng 7 năm 2006, được xây dựng trước khi có quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch xây dựng hoặc phải phù hợp quy hoạch đối với trường hợp xây dựng sau khi có quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch chi tiết xây dựng đô thị, quy hoạch điểm dân cư nông thôn theo quy định của pháp luật. Trường hợp nhà ở hoàn thành xây dựng kể từ ngày 01 tháng 7 năm 2006 trở về sau thì phải có giấy tờ xác nhận của Ủy ban nhân dân cấp xã về nhà ở không thuộc trường hợp phải xin giấy phép xây dựng và đáp ứng điều kiện về quy hoạch như trường hợp nhà ở xây dựng trước ngày 01 tháng 7 năm 2006; trường hợp nhà ở thuộc đối tượng phải xin phép xây dựng mà không xin phép thì phải có giấy tờ của cơ quan quản lý về xây dựng cấp huyện chấp thuận cho tồn tại nhà ở đó.
     
    Như vậy trường hợp bạn mua nhà trong trường hợp này nếu không có đủ các loại giấy tờ trên thì cũng khó làm hồ sơ để được cấp GCNQSHNO
     

    => Kết luận: việc mua nhà chưa có sổ tiềm ẩn rủi ro lớn mà bạn nên cân nhắc kỹ. Và nên yêu cầu người bán hỗ trợ các thủ tục để làm GCNQSHNO cho bạn.

     
    642 | Báo quản trị |  
    1 thành viên cảm ơn HuyenVuLS vì bài viết hữu ích
    admin (03/01/2022)

Like DanLuat để cập nhật các Thông tin Pháp Luật mới và nóng nhất mỗi ngày.

Thảo luận
  • #579001   31/12/2021

    Mua đất có nhà mà chỉ có sổ đỏ thì phải làm sao?

    Hợp đồng mua bán nhà đất và tài sản, công trình gắn liền với đất chỉ được xem là hợp pháp khi được công chứng bởi các văn phòng công chứng có thẩm quyền. Đối với trường hợp giao dịch này, cần kiểm tra thông tin về tài sản trên đất đã được hợp thức hóa hay chưa/tài sản trên đất có giấy phép xây dựng không? Trong trường hợp đã có giấy phép xây dựng thì cần tiến hành bổ xung vào hợp đồng chuyển nhượng bao gồm tài sản gắn liền với đất, dện tích bao nhiêu, mô tả phần nhà,… Trong một số trường hợp, phải kê khai biến động nhà đất trước rồi mới được chuyển nhượng theo quy định tại Điều 95 Luật Đất đai 2013:

    1.Đăng ký đất đai là bắt buộc đối với người sử dụng đất và người được giao đất để quản lý; đăng ký quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất thực hiện theo yêu cầu của chủ sở hữu.

    2.Đăng ký đất đai, nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất gồm đăng ký lần đầu và đăng ký biến động, được thực hiện tại tổ chức đăng ký đất đai thuộc cơ quan quản lý đất đai, bằng hình thức đăng ký trên giấy hoặc đăng ký điện tử và có giá trị pháp lý như nhau.

     5. Người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất đã kê khai đăng ký được ghi vào Sổ địa chính, được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất nếu có nhu cầu và có đủ điều kiện theo quy định của Luật này và quy định khác của pháp luật có liên quan; trường hợp đăng ký biến động đất đai thì người sử dụng đất được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất hoặc chứng nhận biến động vào Giấy chứng nhận đã cấp.

    Trường hợp đăng ký lần đầu mà không đủ điều kiện cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất thì người đang sử dụng đất được tạm thời sử dụng đất cho đến khi Nhà nước có quyết định xử lý theo quy định của Chính phủ.

     
    Báo quản trị |  
  • #579104   31/12/2021

    Mua đất có nhà mà chỉ có sổ đỏ thì phải làm sao?

    Hiện nay việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, chuyển nhượng quyền sử dụng đất cần có những giấy tờ hợp pháp là điều cần thiết, điều này giúp cho việc kiểm soát tài sản công của toàn dân đươc rõ ràng, minh bạch hơn, tránh được nhiều tranh chấp về đất đai có thể xảy ra. Theo đó có một quy định trong Luật đất đại yêu cầu "văn bản về thừa kế quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất được công chứng hoặc chứng thực theo quy định của pháp luật về dân sự".

     
    Báo quản trị |  
  • #579556   23/01/2022

    Cảm ơn thông tin bài viết bạn đã cung cấp rất hữu ích. Thực tế có việc mua đất có nhà những lại chỉ có sổ đỏ hiện nay xay ra khá nhiều. Thực tế một phần là do người dân không nắm được các quy định của luật, một phần là do thấy đất đẹp nhưng giá lại rẻ nên họ quyết định mua. Tuy nhiên, chính sự chủ quan đó lại làm cho họ phải gánh chịu rất nhiều những rủi ro sau đó. Do đó, trước khi quyết định mua tài sản là đất đai thì mọi người nên chủ động tìm hiểu thông tin kỹ càng trước khi đưa ra quyết định tránh những rủi ro không đáng có về sau.

     
    Báo quản trị |