Tư Vấn Của Luật Sư: Luật sư Vũ Văn Toàn - toanvv

Về quyền chuyển đổi mục đích sử dụng đất khi đang thế chấp quyền sử dụng đất. Bản chất của việc chuyển đổi mục đích sử dụng đất là làm thay đổi quyền năng của người sử dụng đất đối với mảnh đất mà họ đứng tên. Đất sau khi được chuyển đổi mục đích sử dụng sẽ có những thay đổi nhất định về giá trị vậy nên nếu quyền sử dụng đất là tài sản thế chấp thì việc chuyển đổi mục đích sử dụng đất sẽ làm thay đổi tài sản thế chấp trong giao dịch bảo đảm. Bộ luật dân sự 2015 quy định về thay thế, sửa chữa tài sản thế chấp quy định khi Bên thế chấp chỉ được thay thế tài sản thế chấp khi có sự đồng ý của bên nhận thế chấp, nếu không có thoả thuận khác, trừ trường hợp quy định khác.

Vậy nên, theo quy định tại Bộ luật dân sự 2015 thì bạn hoàn toàn có quyền thực hiện thủ tục chuyển đổi mục đích sử dụng đất trong trường hợp này. Nếu việc bên nhận thế chấp là phía Ngân hàng cho phép thực hiện thủ tục chuyển đổi mục đích sử dụng đất chứng tỏ họ chấp nhận việc thay đổi tài sản bảo đảm và những hậu quả có thể phát sinh từ việc thực hiện thủ tục đó nên việc giải chấp giao dịch bảo đảm trong trường hợp này để đảm bảo quyền lời bên nhận bảo đảm là không cần thiết. Qua đó, bạn nhận lại Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đang thế chấp một cách hợp pháp cùng văn bản chấp thuận của phía Ngân hàng vậy nên việc bạn thực hiện thủ tục để chuyển đổi mục đích sử dụng đất là hoàn toàn hợp pháp.

Tại Điều 321 Bộ luật dân sự năm 2015 quy định:

Điều 321. Quyền của bên thế chấp

…

2. Đầu tư để làm tăng giá trị của tài sản thế chấp.

…

Theo đó, pháp luật cho phép được xây nhà trên đất thế chấp để tăng giá trị tài sản thế chấp. Trường hợp này, ngoài việc xin giấy phép xây dựng bạn còn phải thồn báo cho ngân hàng biết về việc xây dựng nhà.

Hồ sơ xin giấy phép xây dựng bao gồm các giấy tờ như theo quy định tại điều 95 Luật xây dựng năm 2014:

Điều 95. Hồ sơ đề nghị cấp giấy phép xây dựng mới

1. Hồ sơ đề nghị cấp giấy phép xây dựng mới đối với nhà ở riêng lẻ gồm:

a) Đơn đề nghị cấp giấy phép xây dựng;

b) Bản sao một trong những giấy tờ chứng minh quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai;

c) Bản vẽ thiết kế xây dựng;

d) Đối với công trình xây dựng có công trình liền kề phải có bản cam kết bảo đảm an toàn đối vớicông trình liền kề.

Các giấy tờ trên được hướng dẫn xụ thể tại điều 8 Thông tư 15/2016/TT-BXD

Điều 8. Hồ sơ đề nghị cấp giấy phép xây dựng đối với trường hợp xây dựng mới

1. Đối với công trình không theo tuyến:

a) Đơn đề nghị cấp giấy phép xây dựng theo mẫu tại Phụ lục số 1 Thông tư này;

b) Bản sao hoặc tệp tin chứa bản chụp chính một trong những giấy tờ chứng minh quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai. Trường hợp đối với công trình xây dựng trạm, cột phát sóng tại khu vực không thuộc nhóm đất có Mục đích sử dụng cho xây dựng, không chuyển đổi được Mục đích sử dụng đất thì nộp bản sao hoặc tệp tin chứa bản chụp chính văn bản chấp thuận về địa Điểm xây dựng của Ủy ban nhân dân cấp huyện;

c) Bản sao hoặc tệp tin chứa bản chụp chính hai bộ bản vẽ thiết kế kỹ thuật hoặc thiết kế bản vẽ thi công được phê duyệt theo quy định của pháp luật về xây dựng, mỗi bộ gồm:

- Bản vẽ mặt bằng vị trí công trình trên lô đất tỷ lệ 1/100 - 1/500, kèm theo sơ đồ vị trí công trình;

- Bản vẽ các mặt bằng, các mặt đứng và mặt cắt chủ yếu của công trình, tỷ lệ 1/50 - 1/200;

- Bản vẽ mặt bằng móng tỷ lệ 1/100 - 1/200 và mặt cắt móng tỷ lệ 1/50, kèm theo sơ đồ đấu nối với hệ thống hạ tầng kỹ thuật về giao thông; cấp nước; thoát nước mưa, nước bẩn; xử lý nước thải; cấp điện; thông tin liên lạc; các hệ thống hạ tầng kỹ thuật khác liên quan đến công trình tỷ lệ 1/50 - 1/200.

Ngoài ra, khoản 6 điều 321 Bộ luật dân sự năm 2015 có quy định về quyền cho thuê của bên thế chấp như sau:

Điều 321. Quyền của bên thế chấp

…

6. Được cho thuê, cho mượn tài sản thế chấp nhưng phải thông báo cho bên thuê, bên mượn biết về việc tài sản cho thuê, cho mượn đang được dùng để thế chấp và phải thông báo cho bên nhận thế chấp biết.

Theo đó, sau khi xây nhà bạn có quyền cho thuê ngôi nhà theo quy định tại khoản 6 điều 321 Bộ luật dân sự năm 2015 và khi thuê bạn cần thông báo cho ngân hàng cũng như cho bên thuê về tình trạng của ngôi nhà.

Như vây, từ những căn cứ trên bạn hoàn toàn có thể xây nhà trên đất đang thế chấp ngân hàng.

Căn cứ vào quỹ đất của địa phương và quy hoạch phát triển nông thôn, quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch phát triển đô thị đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt,Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định diện tích tối thiểu được phép tách thửa đối với từng loại đất cho phù hợp với điều kiện cụ thể của địa phương.

Theo quy định của pháp luật đất đai, người sử dụng đất muốn tách thửa phải đáp ứng điều kiện về diện tích tối thiểu để tách thửa đối với đất ở theo quy định của UBND cấp tỉnh ban hành.

Bạn có thể căn cưa vào đó để biết diện tích tối thiểu để tách thửa là bao nhiêu m2 và chiều rộng mặt tiền thửa đất không nhỏ hơn bao nhiêu mét tại đường phố có lộ giới và chiều rộng mặt tiền thửa đất không nhỏ hơn 03 mét tại đường phố có lộ giới.

Như vậy, tùy thuộc vào vị trí đất gia đình bạn ở đâu thì bạn có thể được tách  để bán hoặc không được do không đủ diện tích tối thiểu.

Điều 22 Luật cư trú quy định Xoá đăng ký thường trú

“1. Người thuộc một trong các trường hợp sau đây thì bị xoá đăng ký thường trú:

a) Chết, bị Toà án tuyên bố là mất tích hoặc đã chết;

b) Được tuyển dụng vào Quân đội nhân dân, Công an nhân dân ở tập trung trong doanh trại;

c) Đã có quyết định huỷ đăng ký thường trú quy định tại Điều 37 của Luật này;

d) Ra nước ngoài để định cư;

đ) Đã đăng ký thường trú ở nơi cư trú mới; trong trường hợp này, cơ quan đã làm thủ tục đăng ký thường trú cho công dân ở nơi cư trú mới có trách nhiệm thông báo ngay cho cơ quan đã cấp giấy chuyển hộ khẩu để xoá đăng ký thường trú ở nơi cư trú cũ.”

Theo quy định nêu trên, khi bạn thực hiện thủ tục chuyển khẩu thì chưa có căn cứ để xóa hộ khẩu. Cơ quan công an ở nơi bạn có hộ khẩu trước đây chỉ tiến hành xóa hộ khẩu của bạn khi nhận được thông báo của cơ quan công an nơi có hộ khẩu chuyển đến đã thực hiện thủ tục đăng ký thường trú tại đó.

Đối với trường hợp này, bạn chưa tiến hành đăng ký vào sổ hộ khẩu nhà chồng nên công an nơi có hộ khẩu trước đây không có căn cứ xóa hộ khẩu. Do vậy, bạn cần quay lại công an có hộ khẩu trước đây làm việc, nộp lại giấy chuyển khẩu và yêu cầu họ ghi nhận lại thông tin chưa xóa khẩu ở địa phương.

Việc phân chia tài sản vợ chồng khi ly hôn sẽ thực hiện theo nguyên tắc tại điều 59 Luật hôn nhân gia đình năm 2014. Cụ thể:

“Điều 59. Nguyên tắc giải quyết tài sản của vợ chồng khi ly hôn

1. Trong trường hợp chế độ tài sản của vợ chồng theo luật định thì việc giải quyết tài sản do các bên thỏa thuận; nếu không thỏa thuận được thì theo yêu cầu của vợ, chồng hoặc của hai vợ chồng, Tòa án giải quyết theo quy định tại các khoản 2, 3, 4 và 5 Điều này và tại các điều 60, 61, 62, 63 và 64 của Luật này.

Trong trường hợp chế độ tài sản của vợ chồng theo thỏa thuận thì việc giải quyết tài sản khi ly hôn được áp dụng theo thỏa thuận đó; nếu thỏa thuận không đầy đủ, rõ ràng thì áp dụng quy định tương ứng tại các khoản 2, 3, 4 và 5 Điều này và tại các điều 60, 61, 62, 63 và 64 của Luật này để giải quyết.

2. Tài sản chung của vợ chồng được chia đôi nhưng có tính đến các yếu tố sau đây:

a) Hoàn cảnh của gia đình và của vợ, chồng;

b) Công sức đóng góp của vợ, chồng vào việc tạo lập, duy trì và phát triển khối tài sản chung. Lao động của vợ, chồng trong gia đình được coi như lao động có thu nhập;

c) Bảo vệ lợi ích chính đáng của mỗi bên trong sản xuất, kinh doanh và nghề nghiệp để các bên có điều kiện tiếp tục lao động tạo thu nhập;

d) Lỗi của mỗi bên trong vi phạm quyền, nghĩa vụ của vợ chồng.

3. Tài sản chung của vợ chồng được chia bằng hiện vật, nếu không chia được bằng hiện vật thì chia theo giá trị; bên nào nhận phần tài sản bằng hiện vật có giá trị lớn hơn phần mình được hưởng thì phải thanh toán cho bên kia phần chênh lệch.

4. Tài sản riêng của vợ, chồng thuộc quyền sở hữu của người đó, trừ trường hợp tài sản riêng đã nhập vào tài sản chung theo quy định của Luật này.”

Theo đó khi ly hôn tài sản của hai vợ chồng được phân chia theo nguyên tắc trên. Do đó hiện tại cần xác định khối tài sản chung cũng như tài sản riêng vợ, chồng bạn. Xét diện tích đất hiên tại đang đứng tên của anh vợ nhưng thông tin bạn cung cấp thì xác định đây là tài sản của vợ chồng bạn. Do đó mà cần làm rõ diện tích đất này có nguồn gốc như thế nào, nếu trước đây là do vợ chồng bạn mua nhưng thỏa thuận miệng không thông qua giấy tờ hợp pháp mà để anh vợ đứng tên thông qua hợp đồng chuyển nhượng, thì khi này xác định diện tích đất này thuộc sở hữu của anh trai không phân chia cho vợ chồng bạn. Trường hợp không thông qua chuyển nhượng đất hợp pháp mà anh vợ vẫn đứng tên trên giấy chứng nhận như vậy là sai từ đó bạn có quyền yêu cầu cơ quan có thẩm quyền hủy hợp đồng chuyển nhượng giữa người chủ đất cũ với anh vợ, sau đó yêu cầu công nhận hợp đồng chuyển nhượng giữa chủ đất cũ với vợ chồng bạn.

Như vậy, quyền sử dụng đất dù người anh vợ đứng tên trên hợp đồng chuyển nhượng nhưng nếu hai vợ chồng hoặc bạn chứng minh được quyền sử dụng đất do hai vợ chồng tạo ra thì có thể xác định là tài sản của hai vợ chồng. Khi ly hôn giá trị ngôi nhà vẫn phải phân chia nếu không có thỏa thuận của hai vợ chồng.

Căn cứ vào thông tin bạn cung cấp thì Ông ngoại bạn sang đất cho mẹ bạn  nhưng không làm giấy tờ nên không thỏa mãn các yêu cầu về tính hợp pháp của việc sang tên đó. Việc tặng cho quyền sử dụng đất bắt buộc phải được lập thành văn bản và có công chứng hoặc chứng thực. Việc tặng cho đất bằng miệng trong trường hợp của bạn chưa là cơ sở để có thể làm thủ tục sang tên trên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

Do đó, mẹ bạn và những người anh chị em của mẹ bạn sẽ trở thành những người thừa kế theo pháp luật và được hưởng di sản thừa kế theo quy định của pháp luật dân sự về thừa kế. Pháp luật quy định về thứ tự ưu tiên trong trường hợp hưởng thừa kế theo pháp luật được quy định tại Bộ luật dân sự 2015 như sau:

“Điều 651. Người thừa kế theo pháp luật

1. Những người thừa kế theo pháp luật được quy định theo thứ tự sau đây:

a) Hàng thừa kế thứ nhất gồm: vợ, chồng, cha đẻ, mẹ đẻ, cha nuôi, mẹ nuôi, con đẻ, con nuôi của người chết;

b) Hàng thừa kế thứ hai gồm: ông nội, bà nội, ông ngoại, bà ngoại, anh ruột, chị ruột, em ruột của người chết; cháu ruột của người chết mà người chết là ông nội, bà nội, ông ngoại, bà ngoại;

c) Hàng thừa kế thứ ba gồm: cụ nội, cụ ngoại của người chết; bác ruột, chú ruột, cậu ruột, cô ruột, dì ruột của người chết; cháu ruột của người chết mà người chết là bác ruột, chú ruột, cậu ruột, cô ruột, dì ruột; chắt ruột của người chết mà người chết là cụ nội, cụ ngoại”.

Theo quy định tại điểm a khoản 1 Điều 651 BLDS, mẹ bạn và những người anh chị em của mẹ bạn đều là những người thuộc hàng thừa kế thứ nhất, là những đồng thừa kế đối với căn nhà. Những người ở hàng thừa kế sau chỉ được hưởng thừa kế, nếu không còn ai ở hàng thừa kế trước do đã chết, không có quyền hưởng di sản, bị truất quyền hưởng di sản hoặc từ chối nhận di sản. Theo quy định của pháp luật thì những người thừa kế cùng hàng được hưởng phần di sản bằng nhau.

Theo khoản 2 điều 660 BLDS 2015, những người thừa kế có quyền yêu cầu phân chia di sản bằng hiện vật; nếu không thể chia đều bằng hiện vật thì những người thừa kế có thể thoả thuận về việc định giá hiện vật và thoả thuận về người nhận hiện vật; nếu không thoả thuận được thì hiện vật được bán để chia.

với thông tin bạn cung cấp, nếu người em thứ ba của bạn không đồng ý ký vào văn bản thỏa thuận phân chia di sản thừa kế, thì những đồng thừa kế còn lại có thể nộp đơn đến Tòa án nhân dân cấp huyện nơi người đó cư trú để yêu cầu chia di sản thừa kế.

Trong trường hợp, nếu phát hiện thấy người chị cả giáp ranh bên cạnh lấn chiếm sang đất của gia đình bạn thì bạn hoàn toàn có quyền đòi lại. Bởi lẽ, khi chị dâu đã được cấp sổ đỏ nghĩa là trái pháp luật khi chị dâu cả tự ý chỉ địa chính bắn mốc do bạn và chú thím bạn không có nhà và không được được chứng kiến ký giáp ranh.

Do đó, pháp luật sẽ bảo vệ quyền lợi của chủ sở hữu trong mọi trường hợp khi có hành vi xâm phạm đến quyền và lợi ích chính đáng của chủ sở hữu.Trường hợp này, chị dâu bạn bên cạnh đã tiến hành xây nhà tạm trên phần đất giáp ranh với gia đình bạn, nếu phát hiện họ lấn chiếm sang đất nhà bạn, bạn có quyền yêu cầu cơ quan Nhà nước có thẩm quyền xử phạt hành chính với gia đình đó, đồng thời có quyền yêu cầu họ tháo dỡ công trình đã lấn chiếm sang diện tích đất nhà bạn.

Như vậy, để đòi lại đất bị lấn chiếm thì trước tiên bạn gửi đơn yêu cầu tới Ủy ban nhân dân cấp xã để cơ quan này tiến hành hòa giải. Trường hợp hòa giải không thành thì bạn có quyền khởi kiện lên Tòa án nhân dân cấp huyện nơi có đất để yêu cầu giải quyết tranh chấp.

Theo quy định tại Khoản 1, Điều 103 của Luật Đất đai năm 2013 thì đất vườn, ao của hộ gia đình, cá nhân được xác định là đất ở phải trong cùng một thửa đất đang có nhà ở.

Việc xác định diện tích đất ở được thực hiện theo quy định tại Khoản 2, 3, 4 và 5 Điều 103 của Luật Đất đai.

Đối với phần diện tích đất vườn, ao còn lại sau khi đã xác định diện tích đất ở thì được xác định sử dụng vào mục đích hiện trạng đang sử dụng theo quy định tại Khoản 1, Điều 10 của Luật Đất đai, tức là được xác định theo nhóm đất nông nghiệp.

Đồng thời, Chính phủ cũng đã quy định cụ thể việc xác định diện tích đất ở khi cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất có vườn, ao gắn liền với nhà ở tại Điều 24 của Nghị định số 43/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật Đất đai.

Theo như thông tin bạn cung cấp, trường hợp của bạn có mảnh đất có diện tích thực tế lớn hơn diện tích trên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Đây là trường hợp cần thiết phải lập hồ sơ để cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất với đúng diện tích đất đo đạc thực tế. Trong trường hợp này gia đình bạn cần làm đơn đính chính lại GCN QSDĐ. Thủ tục này được quy định cụ thể tại Điều 86 của Nghị định 43/2014 hướng dẫn một số quy định của Luật đất đai như sau:

“1. Người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất nộp Giấy chứng nhận, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở, Giấy chứng nhận quyền sở hữu công trình xây dựng đã cấp có sai sót cho Văn phòng đăng ký đất đai để đính chính. Trường hợp sai sót do lỗi của người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất thì người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất phải có đơn đề nghị để được đính chính.

Trường hợp Văn phòng đăng ký đất đai phát hiện Giấy chứng nhận, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở, Giấy chứng nhận quyền sở hữu công trình xây dựng đã cấp có sai sót thì thông báo cho người sử dụng đất biết và yêu cầu người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất nộp Giấy chứng nhận đã cấp để thực hiện đính chính.

2. Văn phòng đăng ký đất đai có trách nhiệm kiểm tra; lập biên bản kết luận về nội dung và nguyên nhân sai sót; lập hồ sơ trình cơ quan có thẩm quyền thực hiện đính chính vào Giấy chứng nhận, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở, Giấy chứng nhận quyền sở hữu công trình xây dựng đã cấp có sai sót; đồng thời chỉnh lý nội dung sai sót vào hồ sơ địa chính, cơ sở dữ liệu đất đai.

3. Trường hợp đính chính mà người được cấp Giấy chứng nhận, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở, Giấy chứng nhận quyền sở hữu công trình xây dựng có yêu cầu cấp đổi sang Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất thì Văn phòng đăng ký đất đai trình cơ quan có thẩm quyền để cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.”

Theo đó, để giấy chứng nhận quyền sử dụng đất của gia đình bạn thể hiện đúng diện tích so với thực tế thì gia đình bạn cần nộp sổ đỏ cùng đơn đính chính đến Văn phòng đăng ký đất đai để làm thủ tục đính chính. Về thời hạn sử dụng đất nông nghiệp được quy định tại Khoản 1 Điều 126 Luật đất đai 2013:

1. Thời hạn giao đất, công nhận quyền sử dụng đất nông nghiệp đối với hộ gia đình, cá nhân trực tiếp sản xuất nông nghiệp theo quy định tại khoản 1, khoản 2, điểm b khoản 3, khoản 4 và khoản 5 Điều 129 của Luật này là 50 năm. Khi hết thời hạn, hộ gia đình, cá nhân trực tiếp sản xuất nông nghiệp nếu có nhu cầu thì được tiếp tục sử dụng đất theo thời hạn quy định tại khoản này.

Như vậy, đã hết thời gian sử dụng bạn hoàn toàn có quyền gia hạn để tiếp tục sử dụng với thời hạn là 50 năm. Trường hợp muốn yêu cầu cấp đổi sang giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất thì Văn phòng đăng ký đất đai sẽ trình cơ quan có thẩm quyền để cấp giấy chứng nhận quyền sử đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho gia đình bạn

Trong phân loại đất đai theo quy định của pháp luật thì đất công nghiệp nằm trong nhóm đất phi nông nghiệp và cụ thể hơn là nhóm đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp. Việc chuyển mục đích sử dụng đất công nghiệp sang đất ở là sự thay đổi về mục đích sử dụng đất so với loại đất ban đầu bằng quyết định hành chính trong trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất phải xin phép hoặc việc đăng ký đất đai trong trường hợp không phải xin phép cơ quan Nhà nước có thẩm quyền.

Theo Điều 6 Thông tư 30/2014/TT-BTNMT, hộ gia đình, cá nhân chuẩn bị 01 bộ hồ sơ, gồm:

- Đơn xin chuyển mục đích sử dụng đất theo Mẫu số 01.

- Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở hoặc Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.

Khi nộp hồ sơ xuất trình thêm chứng minh thư nhân dân hoặc thẻ căn cước công dân nếu có yêu cầu. Tuy nhiên, theo Điều 52 Luật Đất đai 2013, căn cứ cho phép chuyển mục đích sử dụng đất gồm:

- Kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt.

- Nhu cầu sử dụng đất thể hiện trong dự án đầu tư, đơn xin giao đất, thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất.

Như vậy, trong trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất phải xin phép cơ quan Nhà nước có thẩm quyền thì phải viết đơn xin phép và cơ quan Nhà nước căn cứ vào kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện để quyết định cho phép chuyển mục đích sử dụng đất hay không, vì không phải viết đơn xin phép chuyển là được chuyển. Việc bạn chuyển mục đích sử dụng đất công nghiệp sang đất ở có được hay không thì phải căn cứ vào Kế hoạch sử dụng đất hàng năm đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt thì mới được chuyển đổi.

Gia đình ba bạn chỉ còn 2 người chưa được chia đất là ba bạn và bác 8 trong khi các phần đất khác đã được chia hết cho anh chị em rồi. Trường hợp này có thể có 2 trường hợp xảy ra:

Trường hợp 1: Tặng cho quyền sử dụng đất. Việc tặng cho quyền sử dụng đất xảy ra dưới dạng phổ biến là Bố mẹ tặng cho đất cho con(tức là ông bà nội bạn nếu còn sống).

Tặng cho quyền sử dụng đất ở là sự thỏa thuận giữa bên tặng cho và bên được tặng cho; theo đó bên ông bà nội bạn tặng cho chuyển giao quyền sử dụng đất cùng diện tích đất tặng cho bên được tặng cho là ba bạn, bác 8 và giấy tờ có liên quan đến tặng cho quyền sử dụng đất ở.

Việc tặng cho quyền sử dụng đất ở phải làm cho hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất ở, hợp đồng này có công chứng hoặc chúng thực của Uỷ ban nhân dân xã (phường) nơi có đất tặng cho và được đăng ký với cơ quan quản lý đất đai của Nhà nước. Hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất ở có hiệu lực kể từ ngày đăng kí tại cơ quan quản lí đất đai có thẩm quyền của Nhà nước.

Trường hợp 2: Phân chia quyền sử dụng đất (phân chia di sản thừa kế nếu ông bà nội bạn đã mất)

Nếu ông bà nội mất không để lại di chúc thì khối di sản này của ông bà bạn được chia theo pháp luật.

Căn cứ vào quy định về chia thừa kế theo pháp luật, những người thừa kế cùng hàng được hưởng một suất thừa kế bằng nhau. Ở hàng thừa kế thứ nhất bao gồm: “vợ, chồng, cha đẻ, mẹ đẻ, cha nuôi, mẹ nuôi, con đẻ, con nuôi của người chết”. Theo đó thì chỉ 11 người con của ông bà mới được hưởng di sản thừa kế mà ông bà bạn để lại. Theo đó, diện tích đất mà ông bà bạn để lại thể hiện tên của 11 người con. Điều này là hoàn toàn phù hợp bởi trước đó trong cuộc họp gia đình về phân chia di sản thừa kế là phần đất ông bà để lại của tất cả các anh em thì các đồng thừa kế khác đã từ chối nhận di sản, thống nhất để lại cho bố bạn và bác 8.

Về việc Phân chia tài sản thừa kế phải công chứng văn bản thỏa thuận phân chia di sản, văn bản khai nhận di sản, văn bản từ chối di sản tại tổ chức hành nghề công chứng, theo quy định của Luật Công chứng năm 2014. Sau khi có văn bản khai nhận di sản thì người thừa kế đến Văn phòng đăng ký QSDĐ cấp huyện nơi có đất để đăn ký sang tên.

Theo như bạn trình bày, chú bạn muốn dùng bản photo có sao y bản chính ở phường để đi vay ngân hàng, nếu bản sao của các giấy tờ này đều đã được chứng thực hợp pháp (trường hợp của bạn là chứng thực bản sao đúng với bản chính, mà không phải là hoạt động công chứng). Bởi vậy những giấy tờ này có giá trị sử dụng thay thế cho bản chính.

Nếu chú bạn sử dụng bộ hồ sơ để thực hiện các giao dịch liên quan đến quyền sử dụng đất thì tại Điểm a Khoản 1 Điều 188 Luật Đất đai 2013 quy định về điều kiện thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất  thì: “1. Người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất khi có các điều kiện sau đây:

“a) Có Giấy chứng nhận, trừ trường hợp quy định tại khoản 3 Điều 186 và trường hợp nhận thừa kế quy định tại khoản 1 Điều 168 của Luật này;”

Như vậy, chỉ có người sử dụng đất hợp pháp, được pháp luật công nhận thể hiện trên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất mới được thực hiện các giao dịch liên quan đến quyền sử dụng đất.

Nếu một giao dịch dân sự không có đủ các điều kiện theo quy định của Điều luật này thì giao dịch đó sẽ là giao dịch dân sự vô hiệu (không có hiệu lực pháp luật).

Đối với các giao dịch liên quan đến đất đai thì pháp luật đều yêu cầu hợp đồng phải được lập thành văn bản và phải được công chứng thì mới phát sinh hiệu lực pháp luật. Trong quá trình công chứng hợp đồng, thì công chứng viên có trách nhiệm xác minh tính hợp pháp của hợp đồng. Nếu phát hiện thấy Giấy CNQSD Đất không có bản chính để đối chiếu thì hợp đồng đó sẽ bị từ chối công chứng. Nếu hợp đồng không được công chứng hợp pháp, thì hợp đồng này sẽ không có giá trị pháp lý.

Như vậy, chú bạn sẽ không thể thực hiện các giao dịch trên thực tế. Bởi chú bạn phải trình bày bản gốc để đối chiếu trong các giấy tờ trong bộ hồ sơ.

Một lưu ý khác về việc chú bạn vay vốn tại ngân hàng đó là: Khi phía ngân hàng tiếp nhận hồ sơ vay vốn, ngân hàng sẽ giữ lại bản gốc giấy chứng nhận quyền sử dụng đất làm tài sản bảo đảm cho việc vay vốn tại ngân hàng. Nên việc hồ sơ của chú bạn chỉ có bản sao giấy chứng nhận nhận quyền sử dụng đất có chứng thực, thì đã không đảm bảo điều kiện để xét duyệt hồ sơ vay vốn.

Trong trường hợp bố mẹ mất và bạn muốn chia tài sản thừa kế thì pháp luật quy định trường hợp này chia thừa kế theo pháp luật (do bố mẹ của bạn mất đi không để lại di chúc). Cụ thể Điều 651 Bộ luật Dân sự 2015 quy định về những người được hưởng quyền thừa kế theo pháp luật như sau:

“1. Những người thừa kế theo pháp luật được quy định theo thứ tự sau đây:

a) Hàng thừa kế thứ nhất gồm: vợ, chồng, cha đẻ, mẹ đẻ, cha nuôi, mẹ nuôi, con đẻ, con nuôi của người chết;

b) Hàng thừa kế thứ hai gồm: ông nội, bà nội, ông ngoại, bà ngoại, anh ruột, chị ruột, em ruột của người chết; cháu ruột của người chết mà người chết là ông nội, bà nội, ông ngoại, bà ngoại;

c) Hàng thừa kế thứ ba gồm: cụ nội, cụ ngoại của người chết; bác ruột, chú ruột, cậu ruột, cô ruột, dì ruột của người chết; cháu ruột của người chết mà người chết là bác ruột, chú ruột, cậu ruột, cô ruột, dì ruột; chắt ruột của người chết mà người chết là cụ nội, cụ ngoại.

2. Những người thừa kế cùng hàng được hưởng phần di sản bằng nhau.

3. Những người ở hàng thừa kế sau chỉ được hưởng thừa kế, nếu không còn ai ở hàng thừa kế trước do đã chết, không có quyền hưởng di sản, bị truất quyền hưởng di sản hoặc từ chối nhận di sản.”

Như vậy, khi bố mẹ bạn chết không để lại di chúc thì tài sản của bố mẹ bạn sẽ được chia thừa kế theo pháp luật theo đó, bạn sẽ thuộc hàng thừa kế thứ nhất.

Tuy nhiên, có vướng mắc ở đây là Sổ nhà cha mẹ bạn đứng tên đang được thế chấp ở ngân hàng với khoảng vay 500 triệu. Theo quy định thì hợp đồng thế chấp và vay vốn sẽ chấm dứt nếu cá nhân giao kết hợp đồng chết. Với trường hợp của bạn, bố mẹ bạn có giao kết hợp đồng tín dung với ngân hàng nên khi bố mẹ bạn chết thì ngân hàng có thể chấm dứt hợp đồng tín dụng trước thời hạn và thu hồi nợ ngay, nếu không thu hồi được thì ngân hàng sẽ tiến hành các thủ tục để có thể phát mại được tài sản thế chấp nhằm thu hồi nợ. Để có thể bán được nhà và đất đã thế chấp thì bạn cần làm những thủ tục sau:

+ Đối với hợp đồng tín dung, anh chị em bạn là người đồng trách nhiệm thực hiện hợp đồng nên có thể đứng ra nhận trách nhiệm tiếp tục thực hiện hợp đồng và trả nợ theo hợp đồng. Bên cạnh đó, bạn là người thừa kế của chồng nên trong trường hợp này, ngân hàng có thể chấp nhận ký phụ lục hợp đồng để bạn tiếp tục thực hiện hợp đồng trong một khoảng thời gian nhất định như là một phương án thu hồi khoản nợ

+ Đối với hợp đồng thế chấp, anh chị em bạn là một bên đồng thừa kế của bố mẹ nên tiếp tục thực hiện quyền và nghĩa vụ của bên đồng thế chấp đối với tài sản thế chấp. Đồng thời bạn là người thừa kế do vậy theo quy định tại Điều 615 Bộ luật dân sự 2015 thì bạn và những người được hưởng thừa kế từ bố mẹ bạn có trách nhiệm thực hiện nghĩa vụ tài sản trong phạm vi di sản do chồng bạn để lại, trừ trường hợp có thỏa thuận khác, cụ thể:

“Điều 615. Thực hiện nghĩa vụ tài sản do người chết để lại

1. Những người hưởng thừa kế có trách nhiệm thực hiện nghĩa vụ tài sản trong phạm vi di sản do người chết để lại, trừ trường hợp có thỏa thuận khác.

2. Trường hợp di sản chưa được chia thì nghĩa vụ tài sản do người chết để lại được người quản lý di sản thực hiện theo thỏa thuận của những người thừa kế trong phạm vi di sản do người chết để lại.

3. Trường hợp di sản đã được chia thì mỗi người thừa kế thực hiện nghĩa vụ tài sản do người chết để lại tương ứng nhưng không vượt quá phần tài sản mà mình đã nhận, trừ trường hợp có thỏa thuận khác.

4. Trường hợp người thừa kế không phải là cá nhân hưởng di sản theo di chúc thì cũng phải thực hiện nghĩa vụ tài sản do người chết để lại như người thừa kế là cá nhân”.

Khi đó có hai khả năng xảy ra:

Một là: ngân hàng sẽ áp dung quy định tại Điều 615 Bộ luật dân sự đã nêu trên để yêu cầu những người thừa kế của chồng bạn tiếp tục thực hiện nghĩa vụ tài sản trong phạm vi tài sản của chồng bạn đã thế chấp tại ngân hàng mà không cần ký lại hoặc ký phụ lục hợp đồng thế chấp và đăng ký giao dịch đảm bảo bổ sung

Hai là: ngân hàng yêu cầu bạn và những người thừa kế của chồng bạn thự hiện thủ tục khai nhận di sản thừa kế và thực hiện việc ký lại hợp đồng thế chấp, đăng ký lại giao dịch bảo đảm. Khi đó, bạn và những người thừa kế của chồng sẽ thực hiện thủ tục khai nhận di sản tại tổ chức hành nghề công chứng theo quy định của pháp luật và các đồng thừa kế nên có giấy ủy quyền để được công chứng cho bạn đứng ra ký hợp đồng thế chấp tài sản đó cho ngân hàng.

Theo quy định tại Điểm h, Khoản 1, Điều 10 Luật đất đai 2013 quy định:

“Đất nông nghiệp khác gồm đất sử dụng để xây dựng nhà kính và các loại nhà khác phục vụ mục đích trồng trọt, kể cả các hình thức trồng trọt không trực tiếp trên đất; xây dựng chuồng trại chăn nuôi gia súc, gia cầm và các loại động vật khác được pháp luật cho phép; đất trồng trọt, chăn nuôi, nuôi trồng thủy sản cho mục đích học tập, nghiên cứu thí nghiệm; đất ươm tạo cây giống, con giống và đất trồng hoa, cây cảnh;”

Theo quy định tại Khoản 1 Điều 170 Luật đất đai 2013 về nghĩa vụ chung của người sử dụng đất:

“Sử dụng đất đúng mục đích, đúng ranh giới thửa đất, đúng quy định về sử dụng độ sâu trong lòng đất và chiều cao trên không, bảo vệ các công trình công cộng trong lòng đất và tuân theo các quy định khác của pháp luật có liên quan”.

Theo đó, nếu trong trường hợp này gia đình bạn có xây dựng lán trại chăn nuôi dê trên đất nông nghiệp thì hoàn toàn được phép. Và theo quy định tại Khoản 1 Điều 11 Thông tư số 02/2015/TT/TT-BTNMT được sửa đổi bởi Khoản 1 Điều 12 Thông tư 33/2017/TT-BTNMT của Bộ Tài nguyên và Môi trường quy định chi tiết một số điều của Nghị định số 43/2014/NĐ-CP và Nghị định số 44/2014/NĐ-CP ngày 15 tháng 5 năm 2014 của Chính phủ quy định như sau:

“Điều 12. Sửa đổi, bổ sung Thông tư số 02/2015/TT-BTNMT ngày 27 tháng 01 năm 2015 quy định chi tiết một số điều của Nghị định số 43/2014/NĐ-CP và Nghị định số 44/2014/NĐ-CP của Chính phủ.

1. Sửa đổi, bổ sung Khoản 1 Điều 11 như sau:

“1. Các trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất không phải xin phép cơ quan nhà nước có thẩm quyền nhưng phải đăng ký biến động, bao gồm:

a) Chuyển đất trồng cây hàng năm sang đất nông nghiệp khác gồm: đất sử dụng để xây dựng nhà kính và các loại nhà khác phục vụ mục đích trồng trọt; đất xây dựng chuồng trại chăn nuôi gia súc, gia cầm và các loại động vật khác được pháp luật cho phép; nuôi trồng thủy sản cho mục đích học tập, nghiên cứu thí nghiệm;”

Người sử dụng đất có nhu cầu chuyển mục đích sử dụng đất nộp 01 bộ hồ sơ, gồm có:

– Đơn đăng ký biến động đất đai, tài sản gắn liền với đất theo Mẫu số 09/ĐK ban hành kèm Thông tư số 24/2014/TT-BTNMT;

– Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất; Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất; Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở (sau đây gọi chung là Giấy chứng nhận).

Trình tự, thủ tục đăng ký chuyển mục đích sử dụng đất không phải xin phép cơ quan nhà nước có thẩm quyền như sau:

– Người sử dụng đất nộp hồ sơ tại nơi tiếp nhận hồ sơ quy định tại các Khoản 2, 3, 4 và 5 Điều 60 của Nghị định số 43/2014/NĐ-CP.

– Văn phòng đăng ký đất đai có trách nhiệm kiểm tra hồ sơ; xác minh thực địa trong trường hợp cần thiết; xác nhận vào Đơn đăng ký; xác nhận mục đích sử dụng đất vào Giấy chứng nhận; chỉnh lý, cập nhật biến động vào hồ sơ địa chính, cơ sở dữ liệu đất đai (nếu có); trao Giấy chứng nhận cho người được cấp hoặc gửi Ủy ban nhân dân cấp xã để trao đổi với trường hợp nộp hồ sơ tại cấp xã.

Như vậy việc gia đình bạn chuyển 200m2 đất trong tổng số 2000m2 đất trồng cây lâu năm sang làm chuồng trại chăn nuôi là hoàn toàn không vi phạm pháp luật về đất đai. Tuy nhiên gia đình bạn cần làm hồ sơ đăng ký biến động đất đai trình lên cơ quan nhà nước có thẩm quyền được quy định tại Điều 60 Nghị định 43/2014/NĐ-CP quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật đất đai 2013.

Trường hợp bạn hỏi là thửa đất Đất đã được cấp giấy chứng nhận, căn cứ theo khoản 1 Điều 188 Luật Đất đai 2013, người sử dụng đất được chuyển nhượng quyền sử dụng đất khi có đủ các điều kiện sau:

- Có giấy chứng nhận;

- Đất không có tranh chấp;

- Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án;

- Trong thời hạn sử dụng đất;

Ngoài bốn điều kiện trên đây, trong một số trường hợp người sử dụng đất phải có thêm các điều kiện khác. Theo khoản 4 Điều 95 Luật Đất đai năm 2013, người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất chuyển nhượng quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất mà đã có giấy chứng nhận hoặc đã đăng ký lần đầu thì phải đăng ký biến động đất đai. Hay nói cách khác, khi chuyển nhượng quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất mà đã được cấp giấy chứng nhận thì phải sang tên giấy chứng nhận (người dân thường gọi là sang tên Sổ đỏ).

Như vậy, nếu thửa đất nhỏ hơn diện tích tối thiểu nhưng đã được cấp giấy chứng nhận khi chuyển nhượng thì sẽ được sang tên giấy chứng nhận.

Vi phạm hành chính là một trong những dạng vi phạm phổ biến bậc nhất trong các vi phạm pháp luật nói chung. Khi đề cập đến pháp luật xử phạt vi phạm hành chính thì một trong những vấn đề cần được quan tâm hàng đầu là cơ sở của việc xử phạt hành chính. Cơ sở của việc xử phạt vi phạm hành chính là có hành vi vi phạm hành chính được pháp luật quy định

Căn cứ Điểm d Khoản 1 Điều 3 Luật xử lý vi phạm hành chính quy định nguyên tắc xử phạt như sau:

“d) Chỉ xử phạt vi phạm hành chính khi có hành vi vi phạm hành chính do pháp luật quy định.

Một hành vi vi phạm hành chính chỉ bị xử phạt một lần.

Nhiều người cùng thực hiện một hành vi vi phạm hành chính thì mỗi người vi phạm đều bị xử phạt về hành vi vi phạm hành chính đó.

Một người thực hiện nhiều hành vi vi phạm hành chính hoặc vi phạm hành chính nhiều lần thì bị xử phạt về từng hành vi vi phạm;”

Như vậy, một công trình xây dựng trên đất lúa và đất trồng cây lâu năm mà hai chủ sử dụng đất khác nhau thì xử phạt người nào có hành vi vi phạm, nếu chỉ có một người vi phạm thì chỉ xử phạt người vi phạm, còn nếu cả hai người đều có hành vi phạm sẽ xử phạt cả hai.

Trường hợp này, để lấy lại tiền bị lừa đảo, thường sẽ được áp dụng theo một số cách như sau:

– Trước hết, khi vừa mới chuyển tiền và phát hiện ra việc lừa đảo thì người bị hại thường thông báo về việc chuyển nhầm tiền vào tài khoản của ngươi khác cho Ngân hàng. Trường hợp này, khi nhận được thông báo, Ngân hàng sẽ tạm thời phong toả số tiền vừa gửi vào tài khoản của bên bị lừa để tiến hành xác minh xem có dấu hiệu nhầm lẫn hay sai sót gì không.

Bởi căn cứ theo khoản 4 Điều 36 Thông tư 23/2010/TT-NHNN thì khi lệnh thanh toán bị sai địa chỉ khách hàng, sai tên, số hiệu tài khoản cả người nhận Lệnh thanh toán (đúng tên nhưng sai số hiệu và ngược lại…) thì Ngân hàng sẽ tạm thời thực hiện phong toả, tạm khoá tài khoản cho đến khi làm rõ khắc phục những sai sót trên. Việc làm này của bên Ngân hàng sẽ giúp người bị lừa đảo kéo dài được thời gian, đồng thời đối tượng có hành vi lừa đảo sẽ tạm thời chưa thể chiếm đoạt được số tiền của bạn.

Trường hợp tài khoản thụ hưởng bị khoá, bị phong toả vẫn còn số tiền bạn chuyển đến thì Ngân hàng sẻ trả lai tiền cho người bị hại, bị chuyển nhầm. Còn trường hợp số tiền chuyển nhầm đã được rút thì Ngân hàng sẽ thông báo cho chủ tài khoản, yêu cầu họ trả lại tiền cho bạn nhưng nếu họ không trả thì người bị hại sẽ lấy đó làm cơ sở để khởi kiện ra Toà án hoặc tố cáo lên cơ quan công an để đòi lại tiền.

– Sau khi thực hiện việc thông báo với Ngân hàng để ngăn chặn việc rút tiền mà không tìm được người lừa đảo, cũng không nhận lại được tiền vì lệnh chuyển tiền không có sai sót gì thì trường hợp này, để nhận lại số tiền bị lừa đảo, người bị hại cần làm đơn trình báo lên cơ quan công an. Trường hợp, biết rõ thông tin nơi bên lừa đảo cư trú thì người bị hại làm đơn trình báo lên cơ công an nơi người đó cư trú. Trường hợp người bị hại không biết rõ về đối tượng lừa đảo, không biết nơi cư trú của đối tượng này thì thực hiện việc trình báo tại cơ quan công an nơi người bị hại cư trú.

Việc trình báo lên cơ quan công an là việc làm cần thiết để giúp bạn có thể tìm được người đã có hành vi lừa đảo người khác chuyển tiền qua ngân hàng. Chỉ khi nào biết đối tượng thực hiện hành vi lừa đảo là ai, cư trú tại đâu thì người bị hại mới có khả năng đòi lại tài sản.

Đồng thời, cũng là cơ sở để cơ quan công an có thể biết và phát hiện ra tội phạm. Bởi căn cứ theo quy định tại Điều 174 Bộ luật hình sự năm 2015, được sửa đổi bởi khoản 3 Điều 2 Luật sửa đổi, bổ sung một số Điều của Bộ luật hình sự năm 2015 người lừa người khác chuyển tiền qua tài khoản có bị truy cứu trách nhiệm hình sự.

Trường hợp sau khi tìm kiếm và xác định được người có hành vi lừa đảo, dù chưa đủ yếu tố để bị truy cứu trách nhiệm hình sự đối với người này thì văn bản kết luận của cơ quan điều tra xác định được hành vi vi phạm của người này, và với thông tin xác định nơi cư trú, sinh sống của người có hành vi lừa đảo này cũng là cơ sở để bạn có thể khởi kiện người này để đòi lại tài sản bị lừa đảo.

Trường hợp này, để thực hiện việc tố cáo, người bị hại cần chuẩn bị đơn trình báo/đơn tố cáo về sự việc lừa đảo mà mình gặp phải, đồng thời thực hiện việc cung các giấy tờ, chứng cứ có liên quan đến sự việc này cho cơ quan công an.

Trường hợp sử dụng đất thực hiện dự án sản xuất, kinh doanh không thuộc các trường hợp Nhà nước thu hồi đất mà chủ đầu tư và người sử dụng đất tự thỏa thuận thông qua hình thức nhận chuyển nhượng, thuê, nhận góp vốn bằng quyền sử dụng đất thì thực hiện theo quy định.

Như vậy, pháp luật đã quy định cụ thể về các trường hợp mà chủ đầu tư dự án phải thỏa thuận với người sử dụng đất khi muốn thu hồi đất. Quyền lợi của người sử dụng đất được đảm bảo theo đúng quy định của pháp luật.

Việc chủ đầu tư và người sử dụng đất thỏa thuận sẽ thông qua các hình thức như nhận chuyển nhượng, thuê, nhận góp vốn bằng quyền sử dụng đất được quy định tại Điều 73 Luật đất đai; Điều 16 Nghị định số 43/2014/NĐ-CP; Khoản 15, khoản 50 Điều 2 Nghị định số 01/2017/NĐ-CP; Điều 4 Thông tư số 33/2017/TT-BTNMT

Cụ thể, việc sử dụng đất để thực hiện dự án, công trình sản xuất, kinh doanh không thuộc trường hợp Nhà nước thu hồi đất quy định tại Điều 61 và Điều 62 của Luật này mà phù hợp với quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt thì chủ đầu tư được nhận chuyển nhượng, thuê quyền sử dụng đất, nhận góp vốn bằng quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật.

Nhà nước có chính sách khuyến khích việc thuê quyền sử dụng đất, nhận góp vốn bằng quyền sử dụng đất của tổ chức kinh tế, hộ gia đình, cá nhân để thực hiện dự án, công trình sản xuất, kinh doanh.

Điều 16 Nghị định số 432014/NĐ-CP hướng dẫn cụ thể như sau: Việc sử dụng đất vào mục đích sản xuất, kinh doanh thông qua hình thức mua tài sản gắn liền với đất, nhận chuyển nhượng, thuê quyền sử dụng đất, nhận góp vốn bằng quyền sử dụng đất phải đảm bảo các nguyên tắc sau đây:

- Phù hợp với kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện đã được phê duyệt và công bố.

- Trên địa bàn không còn quỹ đất đã được giải phóng mặt bằng để sử dụng vào mục đích sản xuất, kinh doanh phù hợp, trừ trường hợp các dự án thuộc lĩnh vực, địa bàn khuyến khích đầu tư.

- Trường hợp chủ đầu tư thực hiện phương thức nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất mà phải chuyển mục đích sử dụng đất thì chỉ được thực hiện sau khi Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền có văn bản cho phép chuyển mục đích sử dụng đất, cho phép điều chỉnh thời hạn sử dụng đất cho phù hợp với việc sử dụng đất để sản xuất, kinh doanh.

- Trường hợp diện tích đất thực hiện dự án sản xuất, kinh doanh có phần diện tích đất mà người đang sử dụng đất không có quyền chuyển nhượng, cho thuê, góp vốn bằng quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai thì chủ đầu tư được phép thỏa thuận mua tài sản gắn liền với đất của người đang sử dụng đất, Nhà nước thực hiện thu hồi đất, chuyển mục đích sử dụng đất và cho chủ đầu tư thuê đất để thực hiện dự án. Nội dung hợp đồng mua bán tài sản gắn liền với đất phải thể hiện rõ người bán tài sản tự nguyện trả lại đất để Nhà nước thu hồi đất và cho người mua tài sản thuê đất.

Quá trình tự thỏa thuận giữa chủ đầu tư và người có đất được quy định tại Điều 4 Thông tư số 33/2017/TT-BTNMT như sau:

Chủ đầu tư gửi văn bản đến cơ quan tài nguyên và môi trường nơi có đất đề nghị thu hồi đất để cho chủ đầu tư thuê.

Việc thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ, tái định cư được thực hiện như quy định về thu hồi đất vì mục đích quốc phòng, an ninh; phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng.

Chủ đầu tư có trách nhiệm ứng trước kinh phí bồi thường, hỗ trợ, tái định cư theo phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt và được ngân sách nhà nước hoàn trả bằng hình thức trừ vào tiền thuê đất phải nộp; mức được trừ không vượt quá tiền thuê đất phải nộp.

Đối với trường hợp đang sử dụng đất trong khu vực dự án mà đủ điều kiện được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định nhưng chưa có Giấy chứng nhận thì Ủy ban nhân dân cấp tỉnh thông báo cho người sử dụng đất để thực hiện thủ tục cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất trước khi thực hiện bán tài sản gắn liền với đất, chuyển nhượng, cho thuê, góp vốn bằng quyền sử dụng đất với chủ đầu tư.

Việc giao đất, cho chủ đầu tư thuê đất đối với diện tích đất Nhà nước đã thu hồi theo quy định tại các Khoản 4, 5 và 6 Điều 16 của Nghị định số 43/2014/NĐ-CP không phải thông qua hình thức đấu giá quyền sử dụng đất.

Trường hợp sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư thông qua hình thức mua tài sản gắn liền với đất, nhận chuyển nhượng, thuê quyền sử dụng đất, nhận góp vốn bằng quyền sử dụng đất mà có thời hạn sử dụng đất khác nhau, trong đó có một phần diện tích đất có thời hạn ổn định lâu dài thì thời hạn sử dụng đất được xác định lại theo thời hạn của dự án đầu tư quy định tại Khoản 3 Điều 126 của Luật đất đai; trường hợp không thuộc diện thực hiện thủ tục đầu tư theo quy định của pháp luật về đầu tư thì thời hạn sử dụng đất do Ủy ban nhân dân có thẩm quyền giao đất, cho thuê đất quyết định nhưng không được vượt quá 50 năm. Trường hợp nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất mà toàn bộ diện tích đất có thời hạn sử dụng ổn định lâu dài thì thời hạn sử dụng đất được xác định là ổn định lâu dài.

Trường hợp này gia đình bạn hoàn toàn có quyền đòi lại tài sản thuộc quyền sở hữu hợp pháp của mình là quyền sử dụng đất. Gia đình bạn cần tới UBND xã thông báo việc đòi lại đất và đưa ra căn cứ chứng minh quyền sử dụng đất đối với mảnh đất đó để được bảo đảm về quyền và lợi ích hợp pháp.

Trong trường hợp có hành vi hành chính của cán bộ, công chức thuộc UBND phường vi phạm đến quyền sử dụng đất hợp pháp của gia đình bạn thì gia đình bạn có quyền khiếu nại hành vi hành chính đó đến UBND xã. Nếu vẫn không đồng ý với quyết định giải quyết khiếu nại nói trên, gioa đình bạn có thể khiếu nại tiếp theo đến UBND cấp huyện hoặc khởi kiện tại Tòa án.

Với trường hợp bạn hỏi ở trên phải cần xác định tài sản bao gồm 2 phần:

- Diện tích đất đã được Tòa án phân chia bằng bản án là tài sản cCô út có quyền sử dụng.

- Căn nhà được xây dựng bên trên thuộc sở hữu của Cô út.

Khi bác cả tự ý dỡ bỏ căn nhà trên mà chưa có sự đồng ý của cô út thì bác cả bạn đã có hành vi xâm phạm đến quyền sở hữu tài sản của Cô út.

Bạn có thể viết đơn trình báo vụ việc tới cơ quan công an nơi bạn đang cư trú để được can thiệp giải quyết. Tùy thuộc vào mức độ gây thiệt hại của hành vi mà cơ quan công sẽ xử lý hành chính hoặc có các biện pháp khác. Tuy nhiên, Về mức xử phạt hành chính về hành vi này có thể từ 500.000 đến 1.000.000 đồng theo quy định tại khoản 2 Điều 5 Nghị định số 167/2013/NĐ-CP như sau:

Tuy nhiên, có căn cứ để truy tố trách nhiệm hình sự với bác cả hay không thì chúng tôi chưa thể khẳng định và nếu bác cả biết rõ căn nhà là tài sản của Cô út mà vẫn cố tình đập phá căn nhà thì có căn cứ để truy tố trách nhiệm hình sự với tội danh hủy hoại tài sản.

Vấn đề bản hỏi được quy định tại Khoản 6 Điều 6 Thông tư 33/2017/TT-BTNMT sửa đổi, bổ sung một số điều của Thông tư số 23/2014/TT-BTNMT ngày 19 tháng 5 năm 2014 quy định về Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất như sau:

...

6. Sửa đổi, bổ sung Điểm h Khoản 8 Điều 6 như sau:

“h) Trường hợp chuyển quyền sử dụng đất mà phải cấp Giấy chứng nhận cho bên nhận chuyển quyền thì ghi lần lượt hình thức nhận chuyển quyền (như nhận chuyển đổi; nhận chuyển nhượng; nhận thừa kế; được tặng cho; nhận góp vốn; trúng đấu giá; xử lý nợ thế chấp; giải quyết tranh chấp; do giải quyết khiếu nại, tố cáo; thực hiện quyết định (hoặc bản án) của Tòa án; thực hiện quyết định thi hành án;…); tiếp theo ghi nguồn gốc sử dụng đất như trên Giấy chứng nhận đã cấp lần đầu và được thể hiện theo quy định tại Thông tư này. Ví dụ: “Nhận chuyển nhượng đất được Nhà nước giao có thu tiền sử dụng đất”.  

Như vậy, vấn đề bạn hỏi được đánh dấu màu ở trên vẫn đang được gắn với nội dung phía trước, không có dấu phân tách câu có lẽ do lỗi kỹ thuật của Cơ quan cấp Giấy CNQSD đất, nhưng lỗi này không ảnh hưởng đến bất cứ quyền lợi của ai