Hợp đồng chuyển nhượng đất không ghi thời hạn phải hoàn thành?

Căn cứ theo quy định tại Điều 328 Bộ luật dân sự 2015 quy định về đặt cọc như sau:

“Điều 328. Đặt cọc

1. Đặt cọc là việc một bên (sau đây gọi là bên đặt cọc) giao cho bên kia (sau đây gọi là bên nhận đặt cọc) một khoản tiền hoặc kim khí quý, đá quý hoặc vật có giá trị khác (sau đây gọi chung là tài sản đặt cọc) trong một thời hạn để bảo đảm giao kết hoặc thực hiện hợp đồng.

2. Trường hợp hợp đồng được giao kết, thực hiện thì tài sản đặt cọc được trả lại cho bên đặt cọc hoặc được trừ để thực hiện nghĩa vụ trả tiền; nếu bên đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng thì tài sản đặt cọc thuộc về bên nhận đặt cọc; nếu bên nhận đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng thì phải trả cho bên đặt cọc tài sản đặt cọc và một khoản tiền tương đương giá trị tài sản đặt cọc, trừ trường hợp có thỏa thuận khác.”.

Đặt cọc là một biện pháp bảo đảm để các bên cam kết thực hiện việc giao kết hợp đồng dân sự, là một hợp đồng phụ. Việc đặt cọc phải được lập thành văn bản. Tuy nhiên pháp luật mới chỉ quy định việc đặt cọc "trong một thời hạn" nhất định để đảm bảo cho việc giao kết hợp đồng giữa các bên mà không nói rõ thời hạn đó là bao lâu nếu trong trường hợp các bên không có thỏa thuận.

Trong trường hợp các bên không thỏa thuận và pháp luật không quy định về thời hạn thực hiện nghĩa vụ dân sự thì các bên có thể thực hiện nghĩa vụ dân sự hay yêu cầu bên kia thực hiện nghĩa vụ dân sự vào bất cứ lúc nào, nhưng phải báo cho bên kia biết trước một thời gian hợp lý.

Như vậy, để giải quyết trường hợp trên, ông/ bà nên thỏa thuận lại với bên đặt cọc về thời hạn hai bên ký kết hợp đồng mua bán nhà tại phòng công chứng có thẩm quyền, việc thỏa thuận phải được lập thành văn bản có chữ ký của các bên.

Để thực hiện việc nêu trên, bạn nên có văn bản đề nghị với bên đặt cọc có thời hạn để bên kia trả lời về việc hai bên tiến hành thỏa thuận về thời hạn ký kết hợp đồng mua bán nhà tại phòng công chứng cụ thể, văn bản đề nghị này nên gửi bằng đường bưu điện đảm bảo có hồi báo hay nhờ văn phòng thừa phát lại lập vi bằng gửi thông báo đề nghị của ông/bà đến bên đặt cọc, đây là việc xác lập chứng cứ cho lời đề nghị nêu trên.

Nếu quá thời hạn do bạn đưa ra thì bạn cần có văn bản yêu cầu bên đặt cọc ký kết hợp đồng mua bán cụ thể với thời hạn được báo trước mà bạn nhận thấy rằng là hợp lý, có thể là 1 tháng hay ít hơn, điều này tùy thuộc vào sự lựa chọn của bạn, do luật không quy định cụ thể như thế nào là thời gian hợp lý. Việc gửi thông báo này nên nhờ văn phòng thừa phát lại thực hiện thì về mặt chứng cứ sẽ tốt hơn.

Nếu quá thời hạn do bạn đưa ra mà bên đặt cọc không ký kết hợp đồng hay không có văn bản trả lời, được xem là từ chối giao kết hợp đồng hay họ có văn bản trả lời và đề nghị một thời hạn khác thì bạn nên xem xét chấp nhận lời đề nghị đó, nếu quá thời hạn của một trong hai trường hợp nêu trên mà họ không thể thực hiện việc ký kết hợp đồng mua bán đất tại UBND xã, thì được xem là họ từ chối việc giao kết hợp đồng, do đó họ không có quyền giữ số tiền đã đặt cọc và bạn có quyền đòi lại và phạt vi phạm.

Lưu ý, trong thực tế bên từ chối giao kết hợp đồng khi không được trả lại số tiền đặt cọc thường nại nhiều lý do để khởi kiện tại tòa án nhằm đòi lại tiền đặt cọc. Do đó, bạn phải xác lập chứng cứ một cách chắc chắn về thỏa thuận của hai bên và chứng cứ về việc từ chối giao kết hợp đồng của bên đặt cọc.

Nếu trường hợp bên nhận đặt cọc không đồng ý, hai bên có tranh chấp, bạn có thể khởi kiện ra Tòa, yêu cầu Tòa án ấn định thời hạn xác định để bên đặt cọc tiến hành giao kết hợp đồng mua bán, nếu bên nhận đặt cọc không tuân theo thì sẽ trả lại số tiền cọc đó và chịu khoản phạt cọc (nếu có).