GÓC CẢNH GIÁC: Chuyển nhượng BĐS, HĐ đã được công chứng nhưng vẫn "mất trắng" căn nhà

Đây là một trường hợp có thật xảy ra trên địa bàn Quận Tân Bình. Cụ thể, ông A ký hợp đồng chuyển nhượng căn nhà cho ông B với giá trị 57 tỷ đồng. Vì căn nhà đang thế chấp tại Ngân hàng nên ông B đồng ý thanh toán trước cho ông A 10 tỷ để giải chấp. Sau khi hoàn thành thủ tục giải chấp. A và B mới đưa GCNQSDĐ và tài sản gắn liền với đất cho ông B đi làm thủ tục sang tên, đăng bộ.

Ông A đã cảnh giác, và cẩn trọng. Trong hợp đồng chuyển nhượng 02 bên có thỏa thuận rằng, ông B có nghĩa vụ phải thanh toán đầy đủ số tiền là 57 tỷ trong thời hạn 45 ngày cho ông A, thời hạn 45 ngày này ông A căn cứ vào thời hạn giải quyết thủ tục giải chấp, và thủ tục sang tên, đăng bộ tại UBND huyện. Tuy nhiên điều bất ngờ đã xảy ra, chỉ trong vòng 01 ngày, thủ tục giải chấp và sang tên đã được hoàn thành, căn nhà và thửa đất bây giờ đứng tên ông B. Mọi việc chưa dừng lại ở đó.

Ông B bán căn nhà lại cho bà C với giá 28 tỷ đồng. Lúc này ông A vẫn chưa biết chuyện vì cứ nghĩ hợp đồng đã thỏa thuận rồi thì cứ thế mà làm. Đến khi bà C bán căn nhà lại cho một ngườ khác thì ông A mới phát hiện ra và báo công an về sự việc trên. Sau khi bị phát hiện, ông B mới trả thêm cho ông A 01 tỷ, cam kết sẽ trả lại nhà cho ông A, nếu không sẽ mất số tiền đã thanh toán trước. Trong hợp đồng chuyển nhượng có thỏa thuận rõ, khi nào ông B hoàn thành nghĩa vụ thanh toán thì ông A mới làm thủ tục bàn giao nhà. Tuy nhiên, khi vụ việc được đưa ra xét xử thì TAND quận Tân Bình đã tuyên án buộc ông A phải bàn giao nhà cho ông B trong khi chưa nhận đủ tiền.

Lật lại hồ sơ chuyển nhượng được đã được công chứng. Theo đó, hợp đồng chuyển nhượng giữa A và B đã được công chứng tại một Văn phòng Công chứng tại TP. HCM. Có nghĩa là hợp đồng đã được đảm bảo về tính pháp lý. Tuy nhiên khi hợp đồng chưa hoàn thành mà CCV lại tiếp tục ký công chứng chuyển nhượng lần 02. Ngoài ra, trong hợp đồng ký kết giữa ông A và ông B còn có thỏa thuận rất khó hiểu và vô trách nhiệm đó là "nếu các bên cung cấp thông tin không đầy đủ, không chính xác, không đúng sự thật hoặc vi phạm nội dung cam kết thì các bên đồng ý miễn trừ trách nhiệm cho tổ chức hành nghề công chứng". Điều này được hiểu rằng, trách nhiệm của VPCC gần như là... không có gì khi có tranh chấp xảy ra.

Tòa tuyên Công chứng viên không sai. Ông A mới tố cáo vì sao mà việc sang tên, đăng bộ làm chỉ trong vòng 01 ngày thì nhận được giải thích là chỉ quy định thời gian tối đa chú không có quy định về thời gian tối thiểu.

Hậu quả cuối cùng là một hợp đồng chuyển nhượng chặt chẽ về mặt pháp lý cũng không đảm bảo được quyền lợi của ông A.

Về lý thuyết thì hợp đồng chuyển nhượng đã ký rấ chặt chẽ. Tuy nhiên thực tế thực hiện hợp đồng chuyển nhượng của ông A là rất "ngây thơ" và có phần nào đó là "bất cẩn". Bởi bên B chỉ mới thanh toán 10 tỷ (khoảng 1/6 giá trị căn nhà) mà đã bàn giao Sổ để đi thực hiện sang tên, đăng bộ. Điều này kéo theo trách nhiệm của Công chứng viên và Tổ chức hành nghề công chứng.

Tại Khoản 3 Điều 5 của Thông tư 11/2012/TT-BTP có quy định về trách nhiệm của Công chứng viên khi công chứng hợp đồng giao dịch. Theo đó, Công chứng viên phải có trách nhiệm giải thích, lường trước rủi ro pháp lý cho các bên tham gia hợp đồng. Tuy nhiên tại vụ việc này, Công chứng viên đã không thực hiện nghĩa vụ của mình là giải thích cho ông A hiểu. Bởi thanh toán số tiền quá ít àm đã bàn giao Giấy chứng nhận là một sự cả tin quá lớn, rủi ro rất cao, Công chứng viên cũng ký công chứng một cách rất vô trách nhiệm. 

Ngoài ra, đi sâu vào bản chất của sự việc. Thậm chí còn có dấu hiệu tội phạm hình sự. Khi ông B thỏa thuận mua nhà của ông A với giá 57 tỷ, tuy nhiên bán lại cho bà C chỉ có 28 tỷ. Việc có thủ đoạn gian dối ở đây hay không, điều này cơ quan cảnh sát điều tra Quận Tân Bình phải vào cuộc làm rõ. Bởi không có một người có nhận thức và năng lực hành vi đầy đủ nào mà mua nhà 57 tỷ mà lại đi bán 28 tỷ. Thủ tục sang tên đăng bộ cũng làm nhanh một cách bất thường.

Thông qua sự việc này, mình có một số cảnh báo đối với mọi người khi thực hiện giao dịch chuyển nhượng bất động sản như sau.

1. Không quá tin tưởng người mua nhà, phải hoàn thành nghĩa vụ thanh toán mới bàn giao Giấy chứng nhận, hoặc ít nhất cũng phải đảm bảo thanh toán 2/3 giá trị tài sản trở lên.

2. Tìm rõ quy trình sang tên, đăng bộ tại UBND cấp huyện. Tìm hiểu rõ quy trình, thời gian, thủ tục để thực hiện thỏa thuận hợp đồng cho hợp lý.

3. Tìm đến những Văn phòng Công chứng uy tín, lớn tại địa phương. Hoặc có thể đến những Phòng Công chứng để đảm bảo được giải thích về quyền lợi, rủi ro pháp lý khi xác lập hợp đồng.

Trên là một trường hợp có thật, và vụ việc vẫn chưa đi đên hồi kết. Đây là một bài học, một lời cảnh báo cho mọi người khi có nhu cầu chuyển nhượng bất động sản, cần lưu ý để phòng ngừa rủi ro pháp lý cho mình.

An cư thì lạc nghiệp đó là câu nói muôn thuở của ông cha ta. Vì vậy nhu cầu về nhà đất chưa bao giờ là hết hót chính vì vậy việc chuyển nhượng bất động sản vẫn diễn ra hàng ngày hàng giờ và cũng không ít kẻ lợi dụng việc đó để trục lợi trên mồ hôi nước mắt của người khác.

Mình cũng biết một trường hợp gần nhà, người bán và người mua cũng mang hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ra xã để công chứng đàng hoàng. Nhưng thời điểm chuyển nhượng thì bên bán lấy cớ đang thế chấp sổ đỏ ở ngân hàng nên chưa sang tên cho người mua. Mặc dù trong hợp đồng có ghi rõ người bán sẽ sang tên GCNQSDĐ cho người mua sau 1 năm nhưng chắc gần chục năm trời vẫn chưa thực hiện. Giờ người mua dở khóc dở cười vì đã thanh toán đủ từ lâu rồi nhưng vẫn chưa được tách thửa, sang tên.

Vụ này đã được Giám đốc thẩm, giao hồ sơ cho Tòa sơ thẩm xét xử lại theo hướng có lợi cho ông Quyện. 

https://tuoitre.vn/huy-an-xet-xu-lai-vu-mua-nha-58-ti-dem-ban-28-ti-20201118151714901.htm

Xem các clip ông Quyện trình bày về vụ án của mình thì thấy ông Quyện là người cẩn trọng và có sự hiểu biết nhất định về Pháp luật. Tuy nhiên, đúng như bạn Dong_Bich đã nói, ông Quyện đã sai lầm khi giá trị căn nhà 57 tỷ, chỉ mới được thanh toán 10 tỷ mà ông đã giao Bản chính giấy tờ nhà cho bên mua làm thủ tục đăng ký sang tên. Sai lầm của ông xuất phát từ việc ông không hiểu toàn diện qui định của Pháp luật, cụ thể ông biết điểm i, đểm p khoản 2 điều 62 Nghị định 43/2014/NĐ-CP và điều 12 Thông tư 02/2015/TT-BTNMT nên biết thời hạn cấp đổi GCN là tối đa 45 ngày, tuy nhiên ông không biết điều 95 Luật đất đai 2013 cho phép người nhận chuyển nhượng đất được chọn 1 trong 2 cách là đề nghị cấp đổi GCN mới hoặc đề nghị đăng ký biến động thay đổi chủ sử dụng trên GCN đã cấp cho chủ cũ, nếu chọn đăng ký biến động thì thời hạn chỉ tối đa không quá 15 ngày theo qui định tại điểm d khoản 2 điều 62 Nghị định 43/2014/NĐ-CP. Ông Quyện cũng không hiểu, các căn cứ Pháp luật về thời hạn nêu trên đều qui định "không quá", ví dụ "Thời hạn đăng ký biến động đất đai... là không quá 15 ngày", nghĩa là Pháp luật chỉ qui định thời hạn tối đa, không qui định thời hạn tối thiểu, cho nên thực hiện trong bao nhiêu ngày miễn không vượt quá thời hạn tối đa theo qui định là không sai Pháp luật.

Đây là bài học chung cho tất cả những ai khi chuyển nhượng QSDĐ hoặc mua bán nhà ở có giá trị cao phải lưu ý để có hướng xử lý cho an toàn như nhờ người am hiểu Pháp luật hỗ trợ Hợp đồng chuyển nhượng, mua bán chẳng hạn. Cũng là bài học cho các bạn có liên quan tới Nghề Luật về hậu quả của việc không nghiên cứu để hiểu toàn diện một vấn đề được điều chỉnh bởi nhiều qui phạm pháp luật.

lợi dụng người dân không am hiểu pháp luật đã thu gom chuyển nhượng hàng chục héc ta đất, hợp thức hóa việc chuyển nhượng bằng các hợp đồng ủy quyền được công chứng.

Kiểu giao dịch này gây khó khăn trong công tác quản lý đất đai và quản lý thuế. Vì nếu thông qua việc làm thủ tục chuyển nhượng theo quy định của pháp luật thì các bên giao dịch phải nộp thuế thu nhập cá nhân 2% và lệ phí trước bạ 0,5%.

Cảm ơn thông tin của bạn. Việc mua nhà đối với nhiều người là việc đại sự trong cuộc đời, là một tài sản có giá trị lớn vì thế để không bị mất tiền oan thì hi vọng mọi người phải tìm hiểu thật kỹ những thông tin, kiến thức liên quan đến căn nhà mình mua và những thông tin pháp luật cơ bản để tránh bị kẻ gian lợi dụng những điểm yếu của bạn và khai thác nó. Nếu không tự tin có thể tham khảo nhờ những người có kiến thức và kinh nghiệm để tránh bị mất tiền nhé. Chúc mọi người thành công.

Nghĩ sao mà mua căn nhà 57 tỷ rồi bán lại với giá 28 tỷ? Chắc chắn là có vấn đề ở đây.

Xét về bản chất, có thể thấy việc ông B sau 45 ngày không trả số tiền còn lại cho ông A, thì cũng chỉ là vấn đề dân sự. Ông A có quyền khởi kiện ông B. Nhưng nếu bên B không có khả năng thanh toán thì vẫn chỉ là vấn đề dân sự. Nợ thì trả dần... nhưng biết bao giờ mới trả xong.

Văn phòng công chứng hiểu rõ điều này. Và bên mua cũng hiểu rõ điều này. 

Rõ ràng có quá nhiều điều uẩn khúc trong vụ này!