Có thể xác định việc doanh nghiệp cho thuê lại nhà xưởng trong khu công nghiệp được xem là một hoạt động kinh doanh bất động sản.
Theo khoản 1 Điều 3 Luật kinh doanh bất động sản 2014 quy định về hoạt động kinh doanh bất động sản như sau:
“1. Kinh doanh bất động sản là việc đầu tư vốn để thực hiện hoạt động xây dựng, mua, nhận chuyển nhượng để bán, chuyển nhượng; cho thuê, cho thuê lại, cho thuê mua bất động sản; thực hiện dịch vụ môi giới bất động sản; dịch vụ sàn giao dịch bất động sản; dịch vụ tư vấn bất động sản hoặc quản lý bất động sản nhằm mục đích sinh lợi.”
Bên cạnh đó, theo khoản 1 Điều 8 Luật Doanh nghiệp 2020 quy định về nghĩa vụ của doanh nghiệp là:
“1. Đáp ứng đủ điều kiện đầu tư kinh doanh khi kinh doanh ngành, nghề đầu tư kinh doanh có điều kiện; ngành, nghề tiếp cận thị trường có điều kiện đối với nhà đầu tư nước ngoài theo quy định của pháp luật và bảo đảm duy trì đủ điều kiện đó trong suốt quá trình hoạt động kinh doanh.”
Do đó, khi thực hiện hoạt động kinh doanh bất động sản, doanh nghiệp cần phải đáp ứng các điều kiện về đầu tư, kinh doanh ngành nghề này theo quy định tại khoản 1 Điều 4 Nghị định 02/2022/NĐ-CP gồm có:
- Phải thành lập doanh nghiệp theo quy định của pháp luật về doanh nghiệp, có ngành nghề kinh doanh bất động sản;
- Phải công khai trên trang thông tin điện tử của doanh nghiệp, tại trụ sở Ban Quản lý dự án (đối với các dự án đầu tư kinh doanh bất động sản), tại sàn giao dịch bất động sản (đối với trường hợp kinh doanh qua sàn giao dịch bất động sản) các thông tin về doanh nghiệp (bao gồm tên, địa chỉ trụ sở chính, số điện thoại liên lạc, tên người đại diện theo pháp luật), thông tin về bất động sản đưa vào kinh doanh theo quy định tại khoản 2 Điều 6 của Luật Kinh doanh bất động sản, thông tin về việc thế chấp nhà, công trình xây dựng, dự án bất động sản đưa vào kinh doanh (nếu có), thông tin về số lượng, loại sản phẩm bất động sản được kinh doanh, số lượng, loại sản phẩm bất động sản đã bán, chuyển nhượng, cho thuê mua và số lượng, loại sản phẩm còn lại đang tiếp tục kinh doanh.
Đối với các thông tin đã công khai quy định tại điểm này mà sau đó có thay đổi thì phải được cập nhật kịp thời ngay sau khi có thay đổi;
- Chỉ kinh doanh các bất động sản có đủ điều kiện theo quy định tại Điều 9, Điều 55 của Luật Kinh doanh bất động sản.
Bên cạnh đó, theo Điều 475 Bộ luật Dân sự 2015 quy định về việc cho thuê lại:
“Bên thuê có quyền cho thuê lại tài sản mà mình đã thuê, nếu được bên cho thuê đồng ý”.
Như vậy, nếu doanh nghiệp có nhà xưởng muốn cho bên thứ ba thuê lại, thì doanh nghiệp phải đáp ứng đủ điều kiện kinh doanh khi kinh doanh ngành, nghề kinh doanh bất động sản và bảo đảm duy trì đủ điều kiện đầu tư kinh doanh đó trong suốt quá trình hoạt động kinh doanh và đảm bảo các điều kiện sau đây:
(i) Phải được sự đồng ý của bên cho thuê (chủ nhà xưởng). Nội dung này phải được ghi nhận trong hợp đồng thuê ban đầu hoặc phụ lục hợp đồng;
(ii) Đăng ký thay đổi nội dung Giấy chứng nhận đăng ký doanh nghiệp bổ sung ngành nghề kinh doanh bất động sản (mã 6810);
(iii) Đăng ký thay đổi nội dung Giấy chứng nhận đăng ký đầu tư (nếu có) theo quy định của Luật Đầu tư;
(iv) Nhà xưởng cho thuê có hồ sơ pháp lý đầy đủ, hợp pháp; không có tranh chấp về quyền sở hữu, không bị kê biên để thi hành án hoặc để chấp hành quyết định hành chính của cơ quan nhà nước có thẩm quyền, nếu đang thế chấp thì phải có văn bản chấp thuận của đơn vị nhận thế chấp.
(v) Nội dung hợp đồng lưu ý đến việc phân định trách nhiệm giữa bên cho thuê và bên thuê lại về xử lý nước thải, tải lượng nước thải trước khi đấu nối vào hệ thống thu gom chung của cụm công nghiệp; trách nhiệm thu gom, chuyển giao chất thải rắn, chất thải nguy hại; trách nhiệm thanh toán các khoản phí duy tu, cỉa tạo cơ sở hạ tầng và các khoản phí khác; yêu cầu về đảm bảo điều kiện chất lượng công trình nhà xưởng, phòng cháy chữa cháy, môi trường….
Đối với bên thuê lại nhà xưởng dư thừa, bên thuê lại phải sử dụng nhà xưởng theo mục đích đã được xác định trong Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyết định cho thuê đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền hoặc trong hợp đồng thuê đất, thuê lại đất mà bên cho thuê đã ký.
