Trả lời:
Chào anh/chị, về trường hợp của anh/chị, tôi xin chia sẻ quan điểm như sau:
Điều 52 và khoản 2 Điều 57 Luật Đất đai năm 2013 quy định căn cứ để cho phép chuyển mục đích sử dụng đất là kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt và nhu cầu sử dụng đất thể hiện trong đơn chuyển mục đích sử dụng đất. Như vậy, không có giới hạn diện tích được phép chuyển mục đích nhưng để được phép chuyển toàn bộ hay không còn phải căn cứ vào quy hoạch và kế hoạch sử dụng đất hằng năm của cấp huyện đã được phê duyệt.
Điều 10 Luật Đất đai 2013 quy định đất trồng lúa, đất rừng phòng hộ, rừng đặc dụng thuộc nhóm đất nông nghiệp, đất ở thuộc nhóm đất phi nông nghiệp. Do đó, theo quy định tại Điểm d Khoản 1 Điều 57 Luật Đất đai 2013 thì khi chuyển mục đích từ đất nông nghiệp sang đất phi nông nghiệp phải được phép của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.
* Thủ tục xin phép chuyển mục đích sử dụng đất:
Điều 69 Nghị định 43/2014/NĐ-CP quy đinh về thủ tục xin phép chuyển mục đích sử dụng đất như sau:
"Điều 69. Trình tự, thủ tục cho phép chuyển mục đích sử dụng đất
1. Người sử dụng đất nộp đơn xin phép chuyển mục đích sử dụng đất kèm theo Giấy chứng nhận đến cơ quan tài nguyên và môi trường.
2. Cơ quan tài nguyên và môi trường có trách nhiệm thẩm tra hồ sơ; xác minh thực địa, thẩm định nhu cầu chuyển mục đích sử dụng đất; hướng dẫn người sử dụng đất thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật; trình Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền quyết định cho phép chuyển mục đích sử dụng đất; chỉ đạo cập nhật, chỉnh lý cơ sở dữ liệu đất đai, hồ sơ địa chính.
Đối với trường hợp nhà đầu tư nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất của người đang sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư thì thực hiện thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất đồng thời với thủ tục cho phép chuyển mục đích sử dụng đất.
3. Người sử dụng đất thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định."
* Nghĩa vụ tài chính khi chuyển mục đích sử dụng đất:
Các nghĩa vụ tài chính cần thực hiện khi chuyển mục đích sử dụng đất bao gồm:
- Tiền sử dụng đất khi chuyển mục đích đất nông nghiệp sang đất ở:
Điểm b khoản 2 Điều 5 Nghị định 45/2014/NĐ-CP về việc thu tiền sử dụng đất khi chuyển mục đích sử dụng đất như sau:
“Điều 5. Thu tiền sử dụng đất khi chuyển mục đích sử dụng đất
2. Đối với hộ gia đình, cá nhân:
b) Chuyển từ đất nông nghiệp được Nhà nước giao không thu tiền sử dụng đất sang đất ở thì thu tiền sử dụng đất bằng mức chênh lệch giữa tiền sử dụng đất tính theo giá đất ở với tiền sử dụng đất tính theo giá đất nông nghiệp tại thời điểm có quyết định chuyển mục đích của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.”
Giá đất tại xã Hòa Bình, Xuyên Mộc được quy định tại Quyết định số 38/2019/QĐ-UBND quy định bảng giá các loại đất định kỳ 05 năm (01/01/2020 – 31/12/2024) trên địa bàn tỉnh Bà Rịa – Vũng Tàu do UBND tỉnh Bà Rịa – Vũng Tàu ban hành ngày 20/12/2019.
- Lệ phí trước bạ khi chuyển mục đích sử dụng đất:
Theo quy định tại Điều 2, Điều 3 Thông tư 301/2016/TT-BTC thì trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất nông nghiệp sang đất ở phải nộp lệ phí trước bạ. Cách tính lệ phí trước bạ được xác định như sau:
Giá tính lệ phí trước bạ đối với đất (đồng) = Diện tích đất chịu lệ phí trước bạ (m2) x Giá một mét vuông đất (đồng/m2) tại Bảng giá đất do Ủy ban nhân dân tỉnh ban hành
Trong đó:
+ Diện tích đất chịu lệ phí trước bạ là toàn bộ diện tích thửa đất thuộc quyền sử dụng hợp pháp của tổ chức, cá nhân do Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất xác định.
+ Giá tính lệ phí trước bạ đối với đất là giá đất tại Bảng giá đất do Ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố ban hành tại thời điểm kê khai nộp lệ phí trước bạ.
Trên đây là quan điểm tư vấn của tôi đối với vấn đề mà anh/chị đang thắc mắc. Nếu anh/chị còn vướng mắc nào liên quan đến vấn đề này, vui lòng liên hệ với luật gia Giang Phương Thảo (số điện thoại 0345904024 hoặc email thaophuongtyl@gmail.com) hoặc để được giải đáp và tư vấn.
