Bên mua trong hợp đồng mua bán căn hộ chung cư hình thành trong tương lai (HĐMB CHCC HTTTL) có quyền được chuyển nhượng HĐMB CHCC HTTTL là một điểm khác biệt so với quyền của bên tham gia góp vốn, hợp tác đầu tư phân chia sản phẩm là căn hộ chung cư và quyền này chỉ dành cho bên mua là hộ gia đình, cá nhân, tổ chức không kinh doanh bất động sản (KDBĐS) và chưa nhận bàn giao căn hộ.
Chuyển nhượng HĐMB thực chất là việc bên mua chuyển nhượng lại quyền mua của mình cho chủ thể khác. Theo đó, chuyển nhượng HĐMB CHCC HTTTL là việc các chủ sở hữu “tương lai” bán lại quyền sỡ hữu CHCC HTTTL của mình. Pháp luật điều chỉnh đối với vấn đề này được quy định cụ thể như sau:
Thứ nhất, theo quy định tại Điều 10 Nghị định 76/2015/NĐ-CP về điều kiện chuyển nhượng HĐMB CHCC HTTTL được quy định tương tự như đối với chuyển nhượng HĐMB nhà ở hình thành trong tương lai theo Điều 59 Luật Kinh doanh bất động sản 2014. Cụ thể:
- Bên mua trong HĐMB CHCC HTTTL chưa nhận bàn giao căn hộ chung cư hình thành trong tương lai (CHCC HTTTL) hoặc đã nhận bàn giao có quyền chuyển nhượng HĐMB CHCC HTTTL khi hồ sơ đề nghị cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất (GCN) cho bên mua là tổ chức, cá nhân khác chưa được nộp cho cơ quan nhà nước có thẩm quyền.
- Bên nhận chuyển nhượng hợp đồng được tiếp tục thực hiện các quyền, nghĩa vụ của bên mua căn hộ ở với chủ đầu tư. Bên cạnh đó, chủ đầu tư có trách nhiệm tạo điều kiện cho các bên trong việc chuyển nhượng hợp đồng và không được thu bất kỳ khoản chi phí nào liên quan đến việc chuyển nhượng hợp đồng.
Thứ hai, theo quy định tại Khoản 1 Điều 11 Nghị định 76/2015/NĐ-CP về trình tự, thủ tục chuyển nhượng HĐMB CHCC HTTTL được thực hiện theo quy định của pháp luật về nhà ở.
Trong đó, trường hợp mua bán CHCC HTTTL cũng thuộc loại mua bán nhà ở thương mại nên theo Khoản 2 Điều 123 Luật Nhà ở 2014 thì “bên mua nhà ở thương mại của chủ đầu tư nếu thuộc diện chưa nộp hồ sơ đề nghị cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận đối với nhà ở đó và có nhu cầu thì được chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở; bên nhận chuyển nhượng hợp đồng có trách nhiệm thực hiện đầy đủ nghĩa vụ theo hợp đồng mua bán nhà ở đã ký với chủ đầu tư”. Bên chuyển nhượng và bên nhận chuyển nhượng HĐM CHCC HTTTL thống nhất lập văn bản chuyển nhượng hợp đồng theo quy định pháp luật tại Điều 34 Thông tư 19/2016/TT-BXD và công chứng, chứng thực (theo quy định tại Điều 42 Luật Công chứng 2014).
Trường hợp tổ chức, cá nhân đã nhận chuyển nhượng hợp đồng có nhu cầu chuyển nhượng hợp đồng lần nữa thì có quyền chuyển nhượng tiếp HĐMB cho tổ chức, cá nhân khác khi hồ sơ đề nghị cấp GCN chưa nộp cho cơ quan nhà nước có thẩm quyền để cấp GCN. Khi đó, bên nhận chuyển nhượng HĐMB căn hộ cuối cùng được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp GCN theo quy định của pháp luật về đất đai.
Ngoài ra, về nghĩa vụ đối với nhà nước cần thực hiện khi giao dịch đó là bên chuyển nhượng hợp đồng phải nộp thuế, lệ phí theo quy định của pháp luật về thuế, lệ phí. Sau khi thực hiện các nghĩa vụ nộp thuế, phí, lệ phí cho việc chuyển nhượng HĐMB CHCC HTTTL theo quy định, bên nhận chuyển nhượng nộp một bộ hồ sơ đề nghị chủ đầu tư xác nhận vào văn bản chuyển nhượng hợp đồng theo quy định tại Khoản 6 Điều 33 Thông tư 19/2016/TT-BXD.
