Các phương pháp xác định giá đất và điều kiện áp dụng

Chủ đề   RSS   
  • #580260 31/01/2022

    Các phương pháp xác định giá đất và điều kiện áp dụng

    Đất đai có lẽ là nguồn tài sản quý báu trong mỗi người dân. Và giá đất là một trong những vấn đề quan trọng trong lĩnh vực quản lý và sử dụng đất. Theo quy định của pháp luật hiện hành, có 05 phương pháp để xác định giá đất. Bài viết này chúng ta cùng tìm hiểu về các phương pháp và điều kiện áp dụng của chúng.

    Căn cứ theo Điều 4 Nghị định 44/2014/NĐ-CP, có 05 phương pháp xác định giá đất:

    1. Phương pháp so sánh trực tiếp

    Phương pháp so sánh trực tiếp là phương pháp định giá đất thông qua việc phân tích mức giá của các thửa đất trống tương tự về mục đích sử dụng đất, vị trí, khả năng sinh lợi, điều kiện kết cấu hạ tầng, diện tích, hình thể, tính pháp lý về quyền sử dụng đất (sau đây gọi là thửa đất so sánh) đã chuyển nhượng trên thị trường, trúng đấu giá quyền sử dụng đất để so sánh, xác định giá của thửa đất cần định giá.

    Phương pháp này được áp dụng để định giá đất khi trên thị trường có các thửa đất so sánh đã chuyển nhượng trên thị trường; trúng đấu giá quyền sử dụng đất.

    2. Phương pháp chiết trừ

    Phương pháp chiết trừ là phương pháp định giá đất đối với thửa đất có tài sản gắn liền với đất bằng cách loại trừ phần giá trị tài sản gắn liền với đất ra khỏi tổng giá trị bất động sản (bao gồm giá trị đất và giá trị tài sản gắn liền với đất).

    Phương pháp này được áp dụng để định giá đối với thửa đất có tài sản gắn liền với đất trong trường hợp có đủ số liệu về giá các bất động sản (gồm đất và tài sản gắn liền với đất) tương tự với thửa đất cần định giá đã chuyển nhượng trên thị trường, trúng đấu giá quyền sử dụng đất.

    3. Phương pháp thu nhập

    Phương pháp thu nhập là phương pháp định giá đất tính bằng thương số giữa mức thu nhập ròng thu được bình quân một năm trên một đơn vị diện tích đất so với lãi suất tiền gửi tiết kiệm bình quân một năm tính đến thời điểm định giá đất của loại tiền gửi VNĐ kỳ hạn 12 tháng tại ngân hàng thương mại nhà nước có mức lãi suất tiền gửi tiết kiệm cao nhất trên địa bàn cấp tỉnh.

    Phương pháp này được áp dụng để định giá đối với thửa đất xác định được các khoản thu nhập; chi phí từ việc sử dụng đất.

    4. Phương pháp thặng dư

    Phương pháp thặng dư là phương pháp định giá đất đối với thửa đất có tiềm năng phát triển theo quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch xây dựng hoặc được phép chuyển mục đích sử dụng đất để sử dụng cao nhất và tốt nhất bằng cách loại trừ tổng chi phí ước tính ra khỏi tổng doanh thu phát triển giả định của bất động sản.

    Phương pháp này được áp dụng để định giá đối với thửa đất có tiềm năng phát triển do thay đổi quy hoạch hoặc chuyển mục đích sử dụng đất khi xác định được tổng doanh thu phát triển giả định và tổng chi phí ước tính.

    5. Phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất

    Phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất là phương pháp định giá đất bằng cách sử dụng hệ số điều chỉnh giá đất nhân (x) với giá đất trong bảng giá đất do Ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương (sau đây gọi là Ủy ban nhân dân cấp tỉnh) ban hành.

    Phương pháp này được áp dụng để định giá đất cho các trường hợp sau:

    – Xác định giá đất để làm căn cứ tính tiền thuê đất khi Nhà nước cho thuê đất thu tiền thuê đất hàng năm mà phải xác định lại đơn giá thuê đất để điều chỉnh cho chu kỳ tiếp theo.

    – Xác định giá đất để làm cơ sở xác định giá khởi điểm đấu giá quyền sử dụng đất khi Nhà nước cho thuê đất thu tiền thuê đất hàng năm.

    – Tính tiền bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất đối với dự án có các thửa đất liền kề nhau, có cùng mục đích sử dụng; khả năng sinh lợi và thu nhập từ việc sử dụng đất tương tự nhau; hoặc trường hợp tại khu vực thu hồi đất không bảo đảm yêu cầu về thông tin; để áp dụng các phương pháp định giá đất khác.

    Trong 05 phương pháp trên, có lẽ phương pháp so sánh trực tiếp là phương pháp được sử dụng phổ biến nhất vì có các ưu điểm sau:

    - It khó khăn về mặt kỹ thuật, vì nó không cần thiết phải xây dựng các công thức hoặc mô hình tính toán, mà dự vào sự hiện diện của các giao dịch thị trường

    - Có sự đánh giá về giá trị thị trường giao dịch thực tế, vì vậy dễ dàng thuyết phục được khách hàng

     
    176 | Báo quản trị |  

Like DanLuat để cập nhật các Thông tin Pháp Luật mới và nóng nhất mỗi ngày.

Thảo luận
  • #580733   27/02/2022

    Các phương pháp xác định giá đất và điều kiện áp dụng

    Giá đất là giá trị của quyền sử dụng đất tính trên một đơn vị diện tích đất, còn giá trị quyền sử dụng đất là giá trị bằng tiền của quyền sử dụng đất đối với một diện tích đất xác định trong thời hạn sử dụng đất xác định. Như vậy giá đất là giá trị quyền sử dụng đất được xác định cho một đơn vị diện tích của một loại đất nhất định. Từ giá đất cho phép xác định số tiền sử dụng đất mà người sử dụng đất phải nộp cho nhà nước trong các trường hợp do pháp luật quy định. Đất đai là sở hữu toàn dân do nhà nước là đại diện chủ sở hữu nên chỉ có nhà nước mới có quyền xác định giá đất. Để đảm bảo yếu tố minh bạch và công bằng, bảo vệ quyền lợi chính đáng của các chủ thể trong xã hội, Điều 112 Luật đất đai năm 2013 quy định các nguyên tắc xác định giá đất bao gồm:

    - Theo mục đích sử dụng đất hợp pháp tại thời điểm định giá;

    - Theo thời hạn sử dụng đất;

    - Nguyên tắc phù hợp với giá đất phổ biến trên thị trường của loại đất có cùng mục đích sử dụng đã chuyển nhượng, giá trúng đấu giá quyền sử dụng đất đối với những nơi có đấu giá quyền sử dụng đất hoặc thu nhập từ việc sử dụng đất;

    - Nguyên tắc cùng một thời điểm, các thửa đất liền kề nhau có cùng mục đích sử dụng, khả năng sinh lợi, thu nhập từ việc sử dụng đất tương tự như nhau thì có mức giá như nhau.

     
    Báo quản trị |