Loại hợp đồng kinh doanh bất động sản, giá giao dịch và việc thanh toán trong kinh doanh bất động sản được quy định tại Luật Kinh doanh bất động sản 2023 có hiệu lực từ 01/01/2025.
1. Các loại hợp đồng kinh doanh bất động sản
- Tại khoản 1 Điều 44 Luật Kinh doanh bất động sản 2023 quy định các loại hợp đồng kinh doanh bất động sản bao gồm:
+ Hợp đồng mua bán, hợp đồng thuê mua nhà ở;
+ Hợp đồng thuê nhà ở;
+ Hợp đồng mua bán, hợp đồng thuê mua công trình xây dựng, phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng có công năng phục vụ mục đích du lịch, lưu trú;
+ Hợp đồng thuê công trình xây dựng, phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng có công năng phục vụ mục đích du lịch, lưu trú;
+ Hợp đồng mua bán, hợp đồng thuê mua công trình xây dựng, phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng có công năng phục vụ mục đích giáo dục, y tế, thể thao, văn hóa, văn phòng, thương mại, dịch vụ, công nghiệp và công trình xây dựng có công năng phục vụ hỗn hợp;
+ Hợp đồng thuê công trình xây dựng, phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng có công năng phục vụ mục đích giáo dục, y tế, thể thao, văn hóa, văn phòng, thương mại, dịch vụ, công nghiệp và công trình xây dựng có công năng phục vụ hỗn hợp;
+ Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất đã có hạ tầng kỹ thuật trong dự án bất động sản;
+ Hợp đồng cho thuê, hợp đồng cho thuê lại quyền sử dụng đất đã có hạ tầng kỹ thuật trong dự án bất động sản;
+ Hợp đồng chuyển nhượng toàn bộ dự án bất động sản;
+ Hợp đồng chuyển nhượng một phần dự án bất động sản;
+ Hợp đồng chuyển nhượng hợp đồng mua bán, hợp đồng thuê mua nhà ở, công trình xây dựng.
- Hợp đồng kinh doanh bất động sản được ký kết khi bất động sản đã có đủ điều kiện đưa vào kinh doanh, dự án bất động sản đã có đủ điều kiện chuyển nhượng theo quy định của Luật Kinh doanh bất động sản 2023.
- Hợp đồng kinh doanh bất động sản mà ít nhất một bên tham gia giao dịch là doanh nghiệp kinh doanh bất động sản được công chứng hoặc chứng thực theo yêu cầu của các bên. Hợp đồng mua bán, thuê mua nhà ở, công trình xây dựng, phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng mà các bên tham gia giao dịch là cá nhân phải công chứng hoặc chứng thực.
- Thời điểm có hiệu lực của hợp đồng là thời điểm bên sau cùng ký vào hợp đồng hoặc bằng hình thức chấp nhận khác được thể hiện trên hợp đồng, trừ trường hợp các bên có thỏa thuận khác. Trường hợp hợp đồng có công chứng hoặc chứng thực thì thời điểm có hiệu lực của hợp đồng là thời điểm văn bản công chứng, chứng thực có hiệu lực theo quy định của pháp luật về công chứng, chứng thực.
Như vậy, so với Luật Kinh doanh bất động sản 2014 thì các loại hợp đồng kinh doanh bất động sản đã được quy định cụ thể hơn, bao gồm nhiều loại hợp đồng, hiện hành các loại hợp đồng kinh doanh bất động sản chỉ bao gồm: Hợp đồng mua bán nhà, công trình xây dựng; Hợp đồng cho thuê nhà, công trình xây dựng; Hợp đồng thuê mua nhà, công trình xây dựng; Hợp đồng chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất; Hợp đồng chuyển nhượng một phần hoặc toàn bộ dự án bất động sản.
2. Quy định sử dụng hợp đồng kinh doanh bất động sản
- Theo quy định tại khoản 1 Điều 45 Luật Kinh doanh bất động sản 2023, tổ chức, cá nhân khi xác lập hợp đồng kinh doanh bất động sản phải tuân thủ quy định của pháp luật về kinh doanh bất động sản và Bộ luật Dân sự.
- Chủ đầu tư dự án bất động sản, doanh nghiệp kinh doanh bất động sản sử dụng hợp đồng mẫu theo quy định của Chính phủ, thực hiện công khai các hợp đồng kinh doanh bất động sản theo quy định trước khi áp dụng.
- Hợp đồng kinh doanh bất động sản theo quy định tại Mục 1 nêu trên không áp dụng trong bán, cho thuê, cho thuê mua, cho thuê lại nhà ở xã hội.
Bên cạnh đó, tại Điều 46 Luật Kinh doanh bất động sản 2023 cũng quy định các nội dung chính của hợp đồng mua bán, thuê, thuê mua nhà ở, công trình xây dựng; hợp đồng chuyển nhượng, cho thuê quyền sử dụng đất đã có hạ tầng kỹ thuật trong dự án bất động sản và hợp đồng chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án bất động sản.
Như vậy, có thể thấy rằng việc xác lập hợp đồng kinh doanh bất động sản phải tuân thủ quy định của pháp luật về kinh doanh bất động sản và Bộ luật Dân sự. Đồng thời, các loại hợp đồng kinh doanh bất động sản theo quy định vừa nêu không áp dụng đối với trường hợp bán, cho thuê, cho thuê mua, cho thuê lại nhà ở xã hội.
3. Giá giao dịch và quy định về thanh toán kinh doanh bất động sản
Tại Điều 47 Luật Kinh doanh bất động sản 2023 quy định giá bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê mua bất động sản, dự án bất động sản được đưa vào kinh doanh do các bên thỏa thuận và được ghi trong hợp đồng; trường hợp Nhà nước có quy định về giá thì các bên phải thực hiện theo quy định đó. Tổ chức, cá nhân kinh doanh bất động sản ghi đúng giá giao dịch thực tế trong hợp đồng; chịu trách nhiệm trong việc ghi giá giao dịch trong hợp đồng không đúng với giá giao dịch thực tế.
Liên quan đến vấn đề thanh toán, tại Điều 48 Luật này cũng quy định việc thanh toán trong giao dịch bất động sản, dự án bất động sản do các bên thỏa thuận trong hợp đồng và tuân thủ quy định của pháp luật. Chủ đầu tư dự án, doanh nghiệp kinh doanh bất động sản nhận tiền thanh toán theo hợp đồng kinh doanh bất động sản từ khách hàng thông qua tài khoản mở tại tổ chức tín dụng trong nước hoặc chi nhánh ngân hàng nước ngoài đang hoạt động hợp pháp tại Việt Nam.
Việc phạt và bồi thường thiệt hại do bên mua, bên nhận chuyển nhượng, bên thuê, bên thuê mua chậm tiến độ thanh toán hoặc bên bán, bên chuyển nhượng, bên cho thuê, bên cho thuê mua chậm tiến độ bàn giao bất động sản do các bên thỏa thuận và phải được ghi trong hợp đồng.
Như vậy, so với quy định hiện hành, Luật Kinh doanh bất động sản 2023 đã quy định thêm việc chủ đầu tư dự án, doanh nghiệp kinh doanh bất động sản nhận tiền thanh toán theo hợp đồng kinh doanh bất động sản từ khách hàng thông qua tài khoản mở tại tổ chức tín dụng trong nước hoặc chi nhánh ngân hàng nước ngoài đang hoạt động hợp pháp tại Việt Nam.
