Thông thường, mọi giao dịch chuyển quyền sử dụng đất (bao gồm chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất .v.v) đều phải lập thành văn bản có công chứng chứng thực của cơ quan có thẩm quyền.
Trường hợp không lập chuyển quyền mà không lập hợp đồng bằng văn bản có công chứng chứng thực thì sẽ bị coi là vi phạm về hình thức, không được công nhận giá trị pháp lý, và sẽ đối mặt với nguy cơ bị tòa án tuyên vô hiệu.
Tuy nhiên, vụ án dưới đây lại được xem xét và công nhận một giao dịch tặng cho quyền sử dụng đất bằng miệng, không được lập thành văn bản, giấy tờ.
Mời các bạn cùng đánh giá:
NỘI DUNG VỤ ÁN
Chị Đỗ Thị Hồng và anh Phạm Gia Nam kết hôn năm 1992, có đăng ký tại UBND xã Vân Tảo, huyện Thường Tín, thành phố Hà Nội. Sau chung sống thì phát sinh mâu thuẫn, ngày 18-4-2009, chị Hồng khởi kiện xin ly hôn anh Nam, anh Nam đồng ý.
Về con chung: Vợ chồng có hai con là Phạm Gia Khang, sinh năm 1992 và Phạm Hương Giang, sinh năm 2000. Chị Hồng và anh Nam đều có nguyện vọng nuôi cả hai con và không yêu cầu người còn lại đóng góp nuôi con. Nguyện vọng của cháu Khang là muốn ở với anh Nam, nguyện vọng của cháu Giang là muốn ở với chị Hồng.
Về tài sản: có nhà hai tầng xây dựng vào năm 2002 (năm 2005 xây thêm một tum để chống nóng). Và nhà được xây trên thửa đất 80m2 tại xóm Vân Hòa, xã Vân Tảo, huyện Thường Tín. Vợ chồng thống nhất căn nhà là tài sản chung hai vợ chồng.
Riêng về đất thì các bên không thống nhất được với nhau, cụ thể:
-
Theo chị Hồng: Đất là của gia đình ông Phạm Gia Phác (bố đẻ anh Nam) được cấp đất giãn dân năm 1992, sau đó gia đình ông Phác đã họp và tuyên bố cho vợ chồng chị diện tích đất, không làm giấy tờ. Năm 2001, ông Phác sang báo và anh Nam đi làm thủ tục cấp sổ đỏ nên đã được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đứng tên hộ anh Phạm Gia Nam nên đất này là tài sản chung của vợ chồng. Chị yêu cầu được sử dụng nhà và đất nêu trên và thanh toán 1/2 giá trị đất và tài sản trên đất cho anh Nam như giá mà Hội đồng định giá đã đưa ra.
-
Theo anh Nam: Thửa đất này bố mẹ anh được cấp giãn dân năm 1992, bố mẹ chỉ cho vợ chồng ở nhờ chứ chưa cho vì gia đình anh còn đông anh em. Năm 2001, anh tự kê khai làm giấy tờ đất, gia đình anh không biết. Quan Điểm của anh là trả lại đất cho ông Phác.
-
Theo ông Phác và bà Tài (bố mẹ anh Nam): Nguồn gốc đất là của ông được Ủy ban nhân dân xã Vân Tảo cấp đất giãn dân năm 1992, ông có xây một căn nhà cấp 4 trên đó. Năm 1993, gia đình ông cho vợ chồng anh Nam, chị Hồng ra đó làm ăn sinh sống chứ không cho đất vì vợ ông bị liệt 15 năm nay, ông và anh Ơn (em trai anh Nam) phải chăm sóc, nguyện vọng của gia đình là để mảnh đất này cho anh Ơn vì anh Ơn chưa có chỗ ở. Khi gia đình được cấp đất giãn dân thì gia đình chỉ có 4 người là ông, bà Tài, chị Lữ, anh Ơn (còn anh Nam đã thoát ly khỏi địa phương). Khi chị Hồng xin ly hôn anh Nam thì gia đình mới biết anh Nam đã tự động sang tên đất từ năm 2001. Nay ông, bà yêu cầu anh Nam, chị Hồng trả lại đất cho ông, bà.
Tại Bản án sơ thẩm số 03/2011/HNGĐ-ST ngày 17-5-2011, Tòa án nhân dân huyện Thường Tín, thành phố Hà Nội đã quyết định:
-
Chị Đỗ Thị Hồng được ly hôn anh Phạm Gia Nam.
-
Giao cháu Phạm Hương Giang, sinh ngày 14-8-2000 cho chị Hồng nuôi dưỡng cho đến khi trưởng thành. Tạm hoãn việc đóng góp phí tổn nuôi con chung cho anh Nam đến khi chị Hồng có yêu cầu. Anh Nam có quyền đi lại thăm hỏi con chung, không ai được ngăn cản.
-
Tài sản chung, công sức đóng góp: Xác nhận ngôi nhà hai tầng 1 tum và toàn bộ công trình trên thửa đất số 63 tờ bản đồ số 5 ở Vân Hòa, xã Vân Tảo, huyện Thường Tín, thành phố Hà Nội là tài sản chung của chị Đỗ Thị Hồng và anh Phạm Gia Nam có giá trị 475.865.000 đồng.
-
Xác nhận quyền sử dụng đất 80m2 đất thửa số 63 tờ bản đồ số 5 ở Vân Hòa, xã Vân Tảo, huyện Thường Tín, thành phố Hà Nội thuộc hộ gia đình ông Phạm Gia Phác. Buộc chị Đỗ Thị Hồng và anh Phạm Gia Nam phải trả lại cho hộ gia đình ông Phạm Gia Phác quyền sử dụng 80m2 thửa số 63 tờ bản đồ số 5 ở Vân Hòa, xã Vân Tảo, huyện Thường Tín, thành phố Hà Nội. Giao hộ gia đình ông Phạm Gia Phác được quyền sở hữu toàn bộ tài sản trên thửa đất này gồm nhà hai tầng và công trình trên đất. Buộc ông Phạm Gia Phác phải thanh toán trả chị Đỗ Thị Hồng và anh Phạm Gia Nam mỗi người 237.932.500 đồng.
Ngày 19-5-2011, chị Hồng có đơn kháng cáo toàn bộ Bản án sơ thẩm.
Bản án phúc thẩm số 105/2011/LHPT, Tòa án nhân dân thành phố Hà Nội đã quyết định:
1. Giữ nguyên Bản án hôn nhân và gia đình sơ thẩm số 03/2011/HNGĐ-ST ngày 17-5-2011 của Tòa án nhân dân huyện Thường Tín, thành phố Hà Nội (như đã nêu ở trên).
Sau khi xét xử phúc thẩm, chị Hồng có đơn đề nghị xem xét theo thủ tục giám đốc thẩm đối với Bản án phúc thẩm nêu trên.
Tại phiên tòa giám đốc thẩm, đại diện Viện kiểm sát nhân dân tối caocho rằng đối với đất tranh chấp, khi cấp đất giãn dân cho gia đình ông Phác thì không có anh Nam, không có căn cứ cho rằng bố mẹ đã cho vợ chồng anh Nam nên đất vẫn là của gia đình ông Phác. Tòa án hai cấp xác định đất là của bố mẹ anh Nam là có căn cứ.Đề nghị Hội đồng xét xử không chấp nhận kháng nghị của Chánh án Tòa án nhân dân tối cao.
NHẬN ĐỊNH CỦA TÒA CẤP CAO
Về hôn nhân và con chung đã giải quyết, các đương sự không có khiếu nại.
Về quan hệ tài sản: Tài sản mà các đương sự tranh chấp là diện tích đất 80m2 tại xóm Vân Hòa, xã Vân Tảo, huyện Thường Tín, thành phố Hà Nội mang tên hộ anh Phạm Gia Nam.
Hồ sơ thể hiện nguồn gốc diện tích đất là của ông Phạm Gia Phác được Ủy ban nhân dân xã Vân Tảo, huyện Thường Tín cấp đất giãn dân vào năm 1992.
Căn cứ Biên bản bàn giao đất của Ủy ban nhân dân xã cho ông Phác thì thời Điểm có biên bản giao đất này chị Hồng đã kết hôn với anh Nam.
Tuy nhiên, theo xác minh của Tòa án cấp sơ thẩm tại xã Vân Tảo, Thường Tín về thủ tục cấp đất thì xã Vân Tảo đã có chủ trương cấp đất giãn dân từ năm 1991.
Dù khi làm thủ tục cấp đất, gia đình ông Phác chỉ có 4 người là ông Phác, bà Tài, chị Lữ, anh Ơn (vì thời Điểm này anh Nam đi bộ đội chưa về địa phương), nhưng việc cấp đất giãn dân là cấp đất cho hộ đông người, cấp cho vợ chồng ông Phác và các con, nên anh Nam cũng là đối tượng được cấp đất.
Sau khi nhận đất, gia đình ông Phác đã xây dựng một căn nhà cấp 4. Năm 1993, gia đình ông Phác cho vợ chồng anh Nam chị Hồng ra ở riêng trên diện tích đất này và anh chị là người quản lý, sử dụng đất liên tục từ đó cho đến nay.
Chị Hồng cho rằng gia đình ông Phác đã tuyên bố cho vợ chồng chị diện tích đất nêu trên, ông Phác và anh Nam khẳng định gia đình chưa cho vợ chồng.
Theo xác minh tại Ủy ban nhân dân xã Vân Tảo thì năm 2001, xã tổ chức cho các hộ dân trong xã Vân Tảo đăng ký kê khai để xét cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng và các hộ kê khai tại trụ sở thôn xóm (BL 103).
Tất cả các hộ dân trong xã đều được biết về chủ trương kê khai đất này. Ông Phác là chủ đất nhưng không đi kê khai. Anh Nam đang ở trên đất và là người đi kê khai làm thủ tục cấp giấy chứng nhận.
Ngày 21-12-2001, anh Nam được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số U060645 đứng tên hộ ông Phạm Gia Nam. Vợ chồng anh chị đã xây nhà 2 tầng kiên cố vào năm 2002 và đến năm 2005 thì xây thêm tum tầng 3.
Ông Phác và các anh chị em trong gia đình anh Nam đều biết việc xây dựng trên của vợ chồng anh Nam chị Hồng, nhưng cũng không ai có ý kiến gì. Như vậy, từ khi được cấp giấy chứng nhận (2001) cho đến khi có việc ly hôn của anh Nam, chị Hồng (2009), gia đình ông Phác cũng không ai có khiếu nại gì về việc cấp đất, xây nhà này.
Điều đó thể hiện ý chí của gia đình ông Phác là đã cho anh Nam và chị Hồng diện tích đất nêu trên. Do đó, việc ông Phác và anh Nam khai rằng anh Nam tự ý kê khai giấy tờ đất, ông Phác không biết là không có cơ sở chấp nhận. Như vậy, có căn cứ xác định lời khai của chị Hồng về việc gia đình ông Phác đã cho anh chị diện tích đất trên, là có cơ sở.
Cần phải xác định diện tích đất tranh chấp trên là tài sản chung của vợ chồng anh Nam, chị Hồng và khi chia phải coi anh Nam có công sức đóng góp nhiều hơn để chia theo công sức của mỗi bên và cần phải căn cứ vào nhu cầu về chỗ ở để chia hiện vật cho các bên nhằm đảm bảo quyền lợi cho các đương sự.
Quyết định: Hủy án Giao vụ án cho Tòa án nhân dân huyện Thường Tín xét xử lại.
>>>>Án lệ số 03/2016/AL trong quyết định công bố án lệ số 220/QĐ-CA ngày 06/04/2016 của Tòa án tối cáo<<<
PHÂN TÍCH CỦA LUẬT SƯ
Dưới góc độ của một Luật sư khách quan nghiên cứu pháp luật, có mấy vấn đề sau cần nhìn nhận thêm:
1/. Theo quan điểm của Tòa án cấp cao,
việc ông Phác và các anh chị em trong gia đình anh Nam đều biết việc xây dựng trên của vợ chồng anh Nam chị Hồng, nhưng cũng không ai có ý kiến gì. Điều đó thể hiện ý chí của gia đình ông Phác là đã cho anh Nam và chị Hồng diện tích đất nêu trên. >>>>Tức là sự im lặng ở đây được Tòa án cấp cao hiểu là sự đồng ý.
Do vụ án được áp dụng các quy định của Bộ luật dân sự 1995 để xét xử. Tại khoản 2, Điều 403 có quy định:
2- Hợp đồng cũng xem như được giao kết khi hết thời hạn trả lời mà bên nhận được đề nghị vẫn im lặng, nếu có thoả thuận im lặng là sự trả lời chấp thuận.
Và cho đến nay, Bộ luật dân sự 2015, tại khoản 2, Điều 393 cũng quy định:
2. Sự im lặng của bên được đề nghị không được coi là chấp nhận đề nghị giao kết hợp đồng, trừ trường hợp có thỏa thuận hoặc theo thói quen đã được xác lập giữa các bên.
Như vậy, theo quy định viện dẫn thì việc bên được đề nghị dù nhận, biết được lời đề nghị và im lặng, thì cũng không được coi là sự đồng ý, nếu không có thỏa thuận trước đó về việc im lặng.
Và tôi muốn chứng minh rằng quan điểm của Tòa án cấp cao rằng sự biết cùng với sự im lặng đồng nghĩa với sự đồng ý là không có cơ sở pháp lý.
Quay trở lại với vụ án mẫu, việc tặng cho quyền sử dụng đất giữa ông Phác và vợ chồng con trai là ông Nam xac lập một quan hệ hợp đồng, chịu sự điều chỉnh Điều 403, Bộ luật dân sự 1995.
Khi đó, sự im lặng của bố mẹ anh Nam trước hành vi đăng ký quyền sử dụng thửa đất của vợ chồng anh Nam không phải là một sự đồng ý.
Tôi không thể mất quyền tài sản của tôi chỉ vì tôi im lặng trước hành vi xâm hại tài sản của tôi.
2/. Trong nội dung vụ án mẫu, không đề cập bằng chứng chứng minh có sự biết của bố mẹ anh Nam, biết rồi thì sự biết đó là đến đâu.
Lập luận của Tòa cấp cao cho rằng "Tất cả các hộ dân trong xã đều được biết về chủ trương kê khai đất này." Để chứng ông Phác biết việc cấp sổ nhưng không phản đối gì phải chăng là quá suy diễn?.. Tất cả các hộ hộ dân có đồng nghĩa với gia đình ông Phác cũng phải biết??.
3/. Tòa cấp cao cho rằng "khi làm thủ tục cấp đất, gia đình ông Phác chỉ có 4 người là ông Phác, bà Tài, chị Lữ, anh Ơn (vì thời Điểm này anh Nam đi bộ đội chưa về địa phương), nhưng việc cấp đất giãn dân là cấp đất cho hộ đông người, cấp cho vợ chồng ông Phác và các con, nên anh Nam cũng là đối tượng được cấp đất."
Điều này là quá khiên cưỡng, bởi con cái khi đến tuổi trưởng thành thì tư cách pháp lý và quyền sở hữu, quyền sử dụng tài sản là hoàn toàn độc lập với bố mẹ.
Tòa cấp cao chỉ dựa vào việc đất cấp cho hộ để khẳng định một phần quyền cho anh Nam mà không đề cập đến chứng cứ minh thành viên của hộ là những ai, phải chăng điều này là quá kiên cưỡng??/.
4/. Một trong các căn cứ pháp lý được Tòa cấp cao áp dụng trong vụ án có khoản 2, Điều 176 quy định về căn cứ xác lập quyền sở hữu và Điều 242 quy định về việc xác lập quyền sở hữu theo thỏa thuận.
Điều 176. Căn cứ xác lập quyền sở hữu
Quyền sở hữu được xác lập đối với tài sản trong các trường hợp sau đây:
2- Được chuyển giao quyền sở hữu theo thoả thuận hoặc theo quyết định của cơ quan nhà nước có thẩm quyền;
Điều 242. Xác lập quyền sở hữu theo thoả thuận
Người được giao tài sản thông qua hợp đồng mua bán, tặng cho, trao đổi, cho vay có quyền sở hữu tài sản đó, kể từ thời điểm nhận tài sản, nếu không có thoả thuận khác hoặc pháp luật không có quy định khác.
Trong khi đối tượng tranh chấp của vụ án lại là quyền sử dụng đất với một điều khoản riêng quy định về căn cứ xác lập quyền sử dụng đất là Điều 690, Bộ luật Dân sự 1995 thì lại không được đề cập.
Điều 690. Căn cứ xác lập quyền sử dụng đất
1- Đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước thống nhất quản lý.
2- Quyền sử dụng đất của cá nhân, hộ gia đình được xác lập do Nhà nước giao đất hoặc cho thuê đất.
3- Quyền sử dụng đất của cá nhân, hộ gia đình cũng được xác lập do được người khác chuyển quyền sử dụng đất phù hợp với quy định của Bộ luật này và pháp luật về đất đai.
Quyền sở hữu đương nhiên là khác với quyền sử dụng. Phải chăng có sự nhầm lẫn???
Một vụ án khi xét xử phải căn cứ trên kết quả đánh giá chứng cứ. Các bên đương sự nếu không cung cấp đủ chứng cứ phải chịu trách nhiệm về việc cung cấp thiếu.
Trong nội dung vụ án mẫu, tôi thấy không đề cập đến chứng cứ chứng minh có sự biết của bố mẹ anh Nam (ông Phác), không có chứng cứ chứng minh mức độ biết của ông Phác là đến đâu? không đề cập đến chứng cứ chứng minh phần quyền của ông Nam trong khối tài sản chung của gia đình ông Phác?
Như vậy, việc nhận định bố mẹ anh Nam đồng ý phải chăng chỉ là chỉ là sự lập luận và suy diễn từ sự im lặng, không phản đối của bố mẹ anh Nam?.
Nếu thay đổi vợ chồng anh Nam thành người ngoài mượn đất sử dụng.
Trong quá trình sử dụng, người ngoài có gọi điện xin phép ông Phác xây nhà trên đất và đại diện ông Phác đi làm các thủ tục pháp lý với chính quyền. Ông Phác đồng ý, cuộc điện thoại được ghi âm.
Vậy sau này nếu phát hiện người ngoài này làm được giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, thì liệu tình tiết ông Phác được biết qua điện thoại và im lặng sau khi nhà được xây dựng trên đất có thành căn cứ chứng minh việc đồng ý tặng cho của ông Phác??.
Nếu gia đình bạn rơi vào trường hợp của ông Phác thì bạn sẽ bảo vệ quyền lợi của mình như thế nào??. Câu trả lời xin nhường lại cho các bạn.
bài viết dựa trên quan điểm cá nhân của Luật sư.
LUẬT SƯ PHẠM XUÂN LONG
Công ty Luật Ip & Partners.
WEBSITE: WWW.LUATSUTRE.COM
