Tranh chấp quyền sở hữu nhà trên đất khi mua đất không mua nhà

Gia đình bạn có bán một mảnh đất trên đó đã xây nhà nhưng chủ đất mới không mua nhà mà chỉ mua đất. Chủ đất mới bây giờ muốn bán nhưng đòi cả quyền sở hữu căn nhà.

Khoản 4 điều 31 quy định về việc Chứng nhận quyền sở hữu nhà ở Nghị định 43/2014/NĐ-CP qui định : “4. Trường hợp chủ sở hữu nhà ở không đồng thời là người sử dụng đất ở thì ngoài giấy tờ chứng minh về quyền sở hữu nhà ở theo quy định tại các Khoản 1, 2 và 3 Điều này, phải có hợp đồng thuê đất hoặc hợp đồng góp vốn hoặc hợp đồng hợp tác kinh doanh hoặc văn bản chấp thuận của người sử dụng đất đồng ý cho xây dựng nhà ở đã được công chứng hoặc chứng thực theo quy định của pháp luật và bản sao giấy tờ về quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai.”.

Như vậy nghĩa là pháp luật cho phép  gia đình bạn là chủ nhà không đồng thời là Chủ đất dù nhà lúc nào cũng phải được xây trên đất. Và, trong trường hợp đó, "chủ nhà" muốn được cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà thì phải có 1 trong các giấy tờ sau (ký kết với "chủ đất") :

- Hợp đồng thuê đất.

- Hợp đồng góp vốn.

- Hợp đồng hợp tác kinh doanh.

- Văn bản chấp thuận của chủ đất mới đồng ý cho chủ nhà xây dựng nhà ở. Văn bản này phải được công chứng, chứng thực và  được kèm theo bản sao giấy tờ về Quyền sử dụng đất của chủ đất.

Như vậy, nếu “chủ đất” và “chủ nhà” có một trong các giấy tờ này thì muốn bán đất mà không bán nhà hoặc muốn bán nhà mà không bán đất đều được xác định trong hợp đồng chuyển nhượng và các thỏa thuận khác

Ngoài ra, căn cứ khoản 3 điều 188 Luật đất đai 2013 thì việc chuyển nhượng QSDĐ giữa gia đình bạn và chủ đất mới đã có hiệu lực kể từ thời điểm chủ đất mới đăng ký QSDĐ của mình, do Hợp đồng đã có hiệu lực nên việc có thể khởi kiện yêu cầu tuyên vô hiệu Hợp đồng này là có căn cứ để Tòa án thụ lý giải quyết để bảo vệ quyền lợi cho mình.

Chào Luật sư Toàn,

Nội dung bạn trả lời về tình huống được nêu ra không phù hợp, bởi xác định sai quan hệ pháp luật cần giải quyết, tình huống cần tư vấn về các vấn đề liên quan đến quyền sử dụng dụng đất, quyền sở hữu tài sản, chứ không phải về vấn đề liên quan đến chứng nhận quyền sở hữu nhà.

Trừ trường hợp chuyển nhượng quyền sử dụng đất mà trên đó không có tài sản gắn liền với đất, thì trong hợp đồng chuyển nhượng không cần thỏa thuận về vấn đề sở hữu tài sản, còn lại đều phải thỏa thuận về tài sản đó, có thể trong hợp đồng chuyển nhượng hoặc các tài liệu khác có thể dùng làm căn cứ chứng minh được, nhất là các tài sản có thể phá hủy, tháo dỡ, chặt hạ.... Nếu không có thỏa thuận về các vấn đề liên quan đến sở hữu tài sản trên đất, rất có thể sẽ xảy ra tranh chấp giữa người nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất và chủ sở hữu tài sản, khi họ không có thiện chí tháo dỡ, di chuyển, chặt hạ...các tài sản đó. Có trường hợp phải trả thêm tiền cho họ để họ thực hiện các việc đó và bàn giao đất "sạch" cho mình, nếu mình tự ý phá dỡ, chặt hạ... các tài sản đó, rất có thể phải đền bù, bồi thường, thậm chí có thể bị xử lý trách nhiệm hình sự.

Một vài ý kiến trao đổi với Luật sư, nếu ý kiên trên chưa đúng rất mong nhận được sự trao đổi của Luật sư.

Trân trọng!